اشتريت شقة قبل بيع القديمة: متى تُسترد ضريبة الشراء في إسرائيل؟
امتلاك شقتين لعدة أشهر لا يجعل المشتري دائمًا مستثمرًا لأغراض الضريبة. فإذا حلّ المسكن الجديد محل الشقة الوحيدة، وبيعت الشقة القديمة خلال المدة المقررة، فقد تنطبق شرائح ضريبة الشراء التفضيلية، بما في ذلك من خلال طلب استرداد مبلغ سبق دفعه بالزيادة.
- •18 شهرًا — للمشتريات من 01.06.2023 حتى 31.05.2025
- •24 شهرًا — للمشتريات اعتبارًا من 01.06.2025
- •سنة واحدة من تسليم المطوّر العقاري للشقة — إذا كان ذلك التاريخ أبعد
- •30 يومًا — الموعد النهائي لتقديم تصريح المعاملة
- •حتى ₪1,978,745 — نسبة 0% لشقة وحيدة
- •3 أشهر — التمديد الخاص للمواعيد النهائية في عام 2026
لماذا قد تمتلك شقتين في تاريخ الشراء؟
ينص قانون ضريبة العقارات لعام 1963 على ترتيب خاص لمن يطوّرون مساكنهم: يمكن شراء شقة جديدة قبل بيع الشقة السابقة. وللتأهل لشرائح ضريبة الشراء المطبقة على شقة وحيدة، يجب أن يكون المشتري فردًا مقيمًا في إسرائيل، وأن تكون الشقة السابقة مسكنه الوحيد قبل الشراء الجديد. ولا تُحفظ الميزة إلا إذا بيعت الشقة القديمة خلال المدة المقررة واستُوفيت المتطلبات القانونية الأخرى. بعبارة أخرى، لا يقتصر الأمر المهم على عدد الشقق المملوكة في تاريخ المعاملة، بل يشمل أيضًا ما إذا كانت الشقة الجديدة قد حلّت محل القديمة، ومتى بيعت الشقة القديمة فعليًا.
الموعد النهائي يعتمد على تاريخ الشراء
بالنسبة إلى شقة بديلة اشتُريت من 1 يونيو 2023 حتى 31 مايو 2025، يجب بيع الشقة القديمة خلال 18 شهرًا من تاريخ شراء الجديدة. وإذا اشتُريت الشقة الجديدة في 1 يونيو 2025 أو بعده، تكون المدة القياسية 24 شهرًا. ولأغراض ضريبة الشراء، تُحدد هذه المدد في المادة 9(ג1ג)(2)(ב) من قانون ضريبة العقارات؛ أما القاعدة ذات الصلة بشأن صفة الشقة الوحيدة للإعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية، فهي منصوص عليها في المادة 49ג(1). ومن الأخطاء التي تكلّف المشترين غاليًا احتساب المدة من تاريخ الانتقال، أو استلام الرهن العقاري، أو عرض الشقة القديمة للبيع: فالمدة تسري عادةً من تاريخ اقتناء الشقة البديلة.
شقة مشتراة من مطوّر عقاري: تنطبق نقطة بدء إضافية
عند شراء شقة من مطوّر عقاري، تُحتسب ضريبة الشراء باستخدام إما سنة واحدة من تاريخ تسليم الشقة، أو المدة العامة البالغة 18 أو 24 شهرًا، أيّ التاريخين أبعد. ويكتسب ذلك أهمية عندما تُوقّع الاتفاقية قبل استلام المفاتيح بوقت طويل: فالمدة لا تنتهي دائمًا بعد 18 أو 24 شهرًا من توقيع الاتفاقية. ومع ذلك، يجب إثبات التسليم بالمستندات، وليس بمجرد بدء الإشغال فعليًا. لذلك ينبغي الاحتفاظ باتفاقية الشراء، وإشعار التسليم، ومحضر استلام الشقة معًا.
تمديد خاص للمواعيد النهائية في عام 2026
في 25 مارس 2026، صادقت الكنيست على تمديد مؤقت لمدة ثلاثة أشهر في سياق عملية «زئير الأسد». وإذا تداخلت المدة المقررة، ولو ليوم واحد، مع الفترة الممتدة من 28 فبراير حتى 31 مايو 2026، يُنقل الموعد النهائي إلى 31 أغسطس 2026 أو إلى ثلاثة أشهر بعد التاريخ الأصلي، أيهما أبعد. وينطبق التمديد على المدة التي يستطيع خلالها من يطوّرون مساكنهم الاحتفاظ بصفة مالك الشقة الوحيدة لأغراض احتساب ضريبة الشراء وضريبة الأرباح الرأسمالية. ولا يمكن إضافته تلقائيًا إلى كل معاملة؛ إذ يجب أولًا التحقق مما إذا كان الموعد النهائي المحدد يقع ضمن الفترة المؤقتة المعينة.
كيفية ترتيب إعادة الاحتساب واسترداد الضريبة
يجب الإبلاغ عن شراء عقار إلى سلطة الضرائب خلال 30 يومًا؛ إذ تقرر المادة 73(ג) من قانون ضريبة العقارات التزام المشتري بذلك. ويتضمن التصريح قيمة المعاملة، واحتساب ضريبة الشراء، والاستحقاق للميزة؛ وعندما يكون المشتري ممثّلًا، يقدَّم التصريح إلكترونيًا بواسطة محامٍ، بينما يستخدم المشترون غير الممثَّلين الخدمة الحكومية الإلكترونية. وإذا احتُسبت الضريبة أو دُفعت في البداية على أساس أنها لشقة إضافية، فينبغي للمشتري، بعد بيع الشقة القديمة في الموعد، أن يتقدم إلى قسم ضريبة العقارات بطلب لإعادة الاحتساب واسترداد المبلغ المدفوع بالزيادة. ويُنصح بإرفاق اتفاقيتي شراء الشقة الجديدة وبيع القديمة، وإشعار التقدير الضريبي، وإثبات الدفع، وكذلك مستندات التسليم إذا كان الشراء من مطوّر عقاري. ولا يحدث الاسترداد لمجرد تسجيل الشقة القديمة باسم المالك الجديد؛ بل يجب إبلاغ سلطة الضرائب بتغيّر الظروف.
أسئلة شائعة
هل يمكن استرداد الضريبة إذا بيعت الشقة القديمة بعد شراء الجديدة؟
نعم، إذا استوفت الشقة الجديدة شروط المسكن البديل، وبيعت الشقة القديمة خلال المدة المنطبقة على المعاملة. وإذا كانت الضريبة قد دُفعت بالفعل وفق احتساب أقل تفضيلًا، فيجب طلب إعادة الاحتساب واسترداد المبلغ المدفوع بالزيادة من سلطة الضرائب، مع إرفاق مستندات المعاملتين.
ما المدة المسموح بها لبيع الشقة القديمة؟
بالنسبة إلى شقة جديدة اشتُريت من 1 يونيو 2023 حتى 31 مايو 2025، تبلغ المدة 18 شهرًا. وبالنسبة إلى المشتريات في 1 يونيو 2025 أو بعده، تبلغ 24 شهرًا؛ وعند الشراء من مطوّر عقاري، قد ينطبق موعد نهائي أبعد يساوي سنة واحدة من تاريخ التسليم.
من أي تاريخ تُحتسب المدة: من الاتفاقية أم من استلام المفاتيح؟
كقاعدة عامة، تُحتسب المدة من تاريخ اقتناء الشقة البديلة. وتنطبق قاعدة منفصلة على الشقة المشتراة من مطوّر عقاري: إذ تُقارن المدة العامة بسنة واحدة بعد التسليم، ويُطبق التاريخ الأبعد.
هل يجب على المشترين الانتظار حتى بيع الشقة القديمة قبل الإبلاغ عن شراء الجديدة؟
لا. يجب على المشتري تقديم تصريح بشأن المعاملة الجديدة خلال 30 يومًا، وبيان احتساب الضريبة والميزة المطالب بها. ولا يمكن لبيع الشقة القديمة وطلب إعادة الاحتساب اللاحق أن يحلا محل تقديم التصريح الأولي في موعده.
ما شرائح ضريبة الشراء المطبقة على شقة وحيدة؟
بالنسبة إلى الفترة من 16 يناير 2025 حتى 15 يناير 2028، يُعفى من الضريبة الجزء من القيمة الذي يصل إلى ₪1,978,745. وبعد ذلك تُطبق شرائح 3.5% و5% و8% و10% ضمن الحدود التي تنشرها سلطة الضرائب؛ ويمكن التحقق من النتيجة الدقيقة في الحاسبة الرسمية باستخدام تاريخ المعاملة وقيمتها.
ما الخطوة التالية
أولًا، حدّد تاريخ اقتناء الشقة الجديدة واحسب اليوم الأخير لبيع الشقة القديمة، مع التحقق بصورة منفصلة من قاعدة المطوّر العقاري والتمديد المؤقت لعام 2026. ثم قارن الاتفاقيات والتقدير الضريبي ومستندات الدفع، وقدّم طلبًا إلى قسم ضريبة العقارات إذا كانت الضريبة قد احتُسبت كما لو كانت لشقة إضافية. وإذا تعارضت صفحات المعلومات مع القانون النافذ حاليًا، تكون الأولوية للأحكام القانونية.