المالك لا يعيد وديعة الشقة: ما الذي يجوز اقتطاعه ومتى يجب دفعه
في إسرائيل، لا يجوز تحويل الوديعة إلى غرامة شاملة بسبب الخدوش أو التنظيف أو نزاع مع المستأجر. يحدّد قانون الإيجار والإعارة، 1971، الأسباب والمبالغ التي يجوز اقتطاعها، ويشترط توجيه إشعار مسبق، ويضع موعدًا نهائيًا لإعادة الرصيد.
- •60 يومًا — الموعد النهائي العام لإعادة الضمان
- •إيجار ما يصل إلى 3 أشهر — أحد الحدَّين
- •30 يومًا — الموعد النهائي العادي لإصلاح المالك عيبًا
- •3 أيام — الموعد النهائي لإصلاح عيب عاجل
- •₪18,000 — الحد عند إيجار قدره ₪6,000 ضمن إيجار مدته 12 شهرًا
لا يُحتسب الموعد النهائي من تاريخ الإخلاء وحده
بموجب المادة 25י من قانون الإيجار والإعارة، 1971، يجب على المالك إعادة الضمان أو رصيده، بما في ذلك أي عائدات ناتجة عنه، خلال 60 يومًا من إعادة الشقة إلى حيازة المالك. وإذا ظلت على المستأجر ديون يحددها القانون، فتبدأ المدة من تاريخ سدادها، ويُعتد بالتاريخ المتأخر من التاريخين. لذلك، قد يؤدي تسليم المفاتيح من دون توثيق التاريخ إلى تعقيد النزاع. ومن الأفضل إعداد محضر لإعادة الشقة، وتسجيل قراءات العدادات، والحصول على تأكيد بتسليم المفاتيح.
أربعة أسباب للاقتطاع
يجوز للمالك تسييل الضمان بسبب إيجار غير مدفوع، بما لا يتجاوز مبلغ الدين، مع فروق الربط والفائدة إذا نص الاتفاق عليهما. والسبب الثاني هو تكلفة إصلاح عيب نجم عن استعمال غير معقول للشقة ولم يُصلحه المستأجر. كما يجوز تغطية الرسوم الجارية غير المدفوعة والمستحقة على المستأجر، وهي: ضريبة الأرنونا، والمياه، والكهرباء، والغاز، والتدفئة، والصيانة العادية للأجزاء المشتركة. وأخيرًا، إذا لم تُخلَ الشقة عند انتهاء مدة الإيجار، فيجوز تحصيل المبلغ المحدد وفقًا لشروط الاتفاق.
البِلى والاستهلاك ليسا تلقائيًا دينًا على المستأجر
تجعل المادة 25ח المستأجر مسؤولًا عن العيوب الناجمة عن استعمال غير معقول. أما العيوب الأخرى، ما لم تكن طفيفة، فيجب على المالك إصلاحها على نفقته: عمومًا في موعد لا يتجاوز 30 يومًا بعد تقديم طلب، والعيب العاجل الذي يمنع السكن بصورة طبيعية في موعد لا يتجاوز ثلاثة أيام. لذلك، لا تكفي صورة واحدة لبقعة أو لصنبور قديم؛ فمن المهم إثبات حالة الشقة عند بدء الإقامة، وسبب الضرر، والتكلفة الفعلية للإصلاح. ويصعب بدرجة كبيرة تبرير اقتطاع المبلغ كاملًا من دون حساب أو فاتورة أو تقدير، مقارنة بنفقة محددة وموثقة.
يجب على المالك توجيه إشعار قبل أخذ المال
يشترط القانون أن يُخطر المالك المستأجر، قبل مدة معقولة، بنيته تسييل الضمان، وأن يمنحه فرصة معقولة لتصحيح الإخلال. وعمليًا، ينبغي أن يبيّن الإشعار بوضوح السبب، والمبلغ المطلوب، وكيفية معالجة المشكلة: دفع فاتورة، أو تسوية الدين، أو إصلاح الضرر. وفي حال النزاع، ستكون للاتفاق، ومحضر حالة الشقة، والصور الملتقطة قبل بدء الإقامة وبعد الإخلاء، والمراسلات، والفواتير، والإيصالات، وإثبات سداد رسوم المرافق أهمية. كما ستقيّم المحكمة الصلة بين الضرر وأفعال المستأجر، وتناسب الاقتطاع، والامتثال لإجراءات الإشعار.
كيفية المطالبة باسترداد المال
أولًا، ينبغي للمستأجر إرسال مطالبة خطية إلى المالك تذكر تاريخ إعادة الشقة، ومبلغ الضمان، وانقضاء المدة القانونية، والتفاصيل المصرفية للمستأجر. ومن المفيد إرفاق محضر التسليم، والصور، والتأكيدات بعدم وجود ديون مستحقة، وطلب حساب خطي لكل مبلغ مقتطع. وإذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، فيجوز إحالة النزاع إلى الوساطة أو رفع دعوى مالية أمام المحكمة، مع إرفاق الاتفاق والتسلسل الزمني الكامل للمراسلات. وبالنسبة إلى سكان تل أبيب، يقدّم مركز الوساطة والحوار البلدي وساطة مجانية بين المستأجرين والمالكين.
مبلغ الوديعة محدود أيضًا
بالنسبة إلى الضمانات التي تتطلب إنفاقًا ماليًا من جانب المستأجر، بما في ذلك الوديعة النقدية والضمان المصرفي، يكون الحد الأقصى الإجمالي هو الأقل من رقمين: إيجار ثلث مدة الاتفاق كاملة أو إيجار ثلاثة أشهر. فعلى سبيل المثال، في اتفاق مدته 12 شهرًا وإيجاره 6,000 شيكل، تسفر كلتا الصيغتين عن حد قدره 18,000 شيكل. ولا يسري القيد على كل أنواع الإيجار؛ إذ تشمل الاستثناءات مساكن الطلاب واتفاقًا مدته حتى ثلاثة أشهر من دون إمكانية للتمديد. كما لا تسري القواعد الخاصة على بعض الفئات الأخرى المدرجة في المادة 25טו من القانون.
أسئلة شائعة
هل يجوز للمالك اقتطاع الوديعة من أجل إعادة طلاء الشقة؟
فقط إذا كانت الحاجة إلى إعادة الطلاء مرتبطة بعيب نجم عن استعمال المستأجر غير المعقول، وكان المبلغ متناسبًا مع تكلفة إصلاحه. ولا يحدد القانون التدهور العادي في الحالة، بحد ذاته، سببًا لتسييل الضمان.
هل يجوز اقتطاع الوديعة كاملة بسبب فاتورة كهرباء غير مدفوعة؟
لا يجوز الاقتطاع إلا بما لا يتجاوز المبلغ غير المدفوع. ويجب إعادة رصيد الضمان، كما يجب على المالك إخطار المستأجر مسبقًا ومنحه مدة معقولة لسداد الدين.
متى تبدأ مدة الـ60 يومًا إذا وصلت فاتورة المياه النهائية لاحقًا؟
يعتمد القانون التاريخ المتأخر: إعادة الشقة إلى المالك أو سداد ديون المستأجر التي يحددها القانون. لذلك، قد تؤجل فاتورة نهائية متأخرة موعد إعادة الضمان، لكنها لا تجيز اقتطاع مبلغ غير مبرر من دون حساب.
ما الذي ينبغي فعله إذا لم يُعدّ محضر لحالة الشقة عند بدء الإقامة؟
اجمع أدلة بديلة: صورًا مؤرخة، ورسائل إلى المالك بشأن عيوب سابقة، ومقاطع فيديو، وشهادات شهود، وطلبات إصلاح. لا يؤدي غياب المحضر إلى إنهاء حقوق الطرفين، لكنه يجعل النزاع بشأن سبب الضرر ووقت حدوثه أكثر صعوبة.
هل يجوز اقتطاع الوديعة مقابل تأمين المبنى أو إصلاحات كبيرة في المبنى؟
لا تجعل المادة 25ט المستأجر مسؤولًا عن تأمين هيكل الشقة أو عن المصروفات المتعلقة بشراء أنظمة دائمة أو تحسينها. ويكون المستأجر مسؤولًا عمومًا عن الخدمات الجارية والصيانة العادية للأجزاء المشتركة، لا عن التحسينات الرأسمالية.
ما الخطوة التالية
وثّق تاريخ تسليم الشقة، وحالتها، وعدم وجود رسوم جارية مستحقة، ثم اطلب حسابًا خطيًا مفصلًا للمبالغ المقتطعة. وإذا انقضت مدة الـ60 يومًا أو كانت الأسباب غير مدعومة، فاحتفظ بجميع المراسلات وفكّر في الوساطة أو التحصيل عن طريق المحكمة، مع مراعاة المبلغ والمستندات. هذه معلومات عامة وليست استشارة قانونية فردية.