עובש בדירה שכורה: מתי מותר להזמין איש מקצוע ולחייב את המשכיר?
כתם שחור על הקיר אינו מקנה לשוכר באופן אוטומטי זכות להזמין קבלן שיפוצים ולקזז את החשבון מדמי השכירות. ככלל, יש לתעד את הבעיה, למסור למשכיר דרישה מפורטת ולאפשר לו לבדוק ולתקן אותה — אך במקרה של פגם דחוף ניתן לפעול במהירות רבה יותר.
- •1971 — השנה שבה נחקק חוק השכירות והשאילה
- •סעיף 9 — תיקון עצמי והפחתת דמי שכירות
- •7 חודשים — התקופה שנבחנה במקרה שעסק ברטיבות ובעובש חמורים
- •כ־50,000 ש״ח — הפיצוי שדווח במקרה שכלל מספר ליקויים חמורים
ראשית, יש לקבוע מי אחראי לעובש
סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל״א–1971, מחייב את המשכיר לתקן פגם השולל או מגביל באופן מהותי את השימוש המוסכם בדירה, אלא אם השוכר אחראי לו או שהתיקון אינו באחריות המשכיר לפי ההסכם או הנסיבות. לכן חשוב להבחין בין רטיבות שמקורה באיטום, בצנרת או במבנה לבין עובש שנגרם עקב השימוש בדירה. עובש שכבר היה קיים בעת מסירת הדירה עשוי להיחשב גם לאי־התאמה, במיוחד אם הדירה לא תאמה את מצבה המוסכם. אם השוכר ידע על הבעיה בעת החתימה, יכולתו להסתמך עליה עשויה להיות מוגבלת; לעומת זאת, סעיף 8 מגן על השוכר כאשר המשכיר ידע או היה עליו לדעת על הפגם ולא גילה אותו.
כיצד ליצור תיעוד שניתן להסתמך עליו
מומלץ לצלם את העובש ואת סימני הרטיבות מקרוב וממרחק, לשמור סרטונים ולתעד מתי הכתם הופיע, התרחב או חזר לאחר ניקוי. ההודעה למשכיר צריכה לפרט באילו חדרים קיימת הבעיה, להסביר כיצד היא פוגעת בשימוש ולכלול את התיעוד. רצוי לשלוח את הדרישה בדרך היוצרת רישום שניתן לשמור, כגון הודעה כתובה או דוא״ל, במקום להסתמך אך ורק על שיחת טלפון. יש לאפשר למשכיר או לאיש מקצוע מטעמו להיכנס במועד סביר ולבדוק את מקור הבעיה. מניעת גישה לצורך בדיקה או תיקון עלולה לפגוע בטענות השוכר.
כמה זמן יש לתת למשכיר
החוק שנכלל בחומרי המחקר אינו קובע מספר ימים אחיד לכל פגם; במקום זאת, הוא מחייב תיקון בתוך זמן סביר לאחר שהמשכיר מקבל דרישה. משך הזמן תלוי בחומרה, בהיקף הפגיעה ובדחיפות: כתם קטן אינו דומה לנזילה פעילה או לחדר שלא ניתן להשתמש בו. בדרישה ניתן לקבוע מועד ברור וסביר למענה, לביקור ולהתחלת הטיפול, במקום להסתפק באמירה שהעניין דחוף. אם המשכיר שולח איש מקצוע אך הטיפול מסתכם בצביעה והעובש חוזר, חשוב לתעד גם זאת ולדרוש טיפול במקור הרטיבות. שתיקה, עיכובים חוזרים או תיקון שאינו פותר את הפגם עשויים להצדיק מעבר לשלבים הבאים.
מתי ניתן להזמין איש מקצוע ולקבל החזר
לפי סעיף 9 לחוק, אם המשכיר אינו מתקן את הפגם בתוך זמן סביר לאחר קבלת דרישה, השוכר רשאי לתקנו ולדרוש החזר של הוצאות סבירות. לפני הזמנת איש מקצוע, על השוכר למסור למשכיר הודעה מוקדמת סבירה בכתב על הכוונה לבצע את התיקון. כאשר הפגם דחוף עד כדי כך שלא ניתן לדרוש מהשוכר להמתין, החוק מתיר לתקנו ללא הדרישה וההודעה המוקדמות. גם אז מומלץ לשמור הצעות מחיר, חשבוניות, תצלומים ותיאור של העבודה שבוצעה, משום שהזכות חלה על הוצאות סבירות ולא על כל שדרוג שהשוכר בוחר לבצע. צביעה דקורטיבית, החלפת פריטים תקינים או עבודה נרחבת שאינה נחוצה לסילוק מקור הרטיבות עלולות לעורר מחלוקת.
הפחתת דמי שכירות, פטור או ביטול ההסכם
סעיף 9 מתיר הפחתה בדמי השכירות כל עוד הפגם לא תוקן, לפי השיעור שבו ירד ערך השכירות של הדירה עקב הפגם; אין מדובר בסכום שהשוכר רשאי לבחור באופן שרירותי. במקרה שפורסם ועסק בבעלת דירה שלא תיקנה רטיבות, נפסק החזר ביחס ל־7 חודשים של רטיבות ועובש חמורים, אך השוכרים לא קיבלו החזר מלא של כל דמי השכירות. במקרה אחר שפורסם, בני זוג ששכרו דירה קיבלו כ־50,000 ש״ח בשל שילוב של ליקויים חמורים, ובהם רטיבות ועובש; סכום זה אינו תעריף קבוע למקרי עובש. אם נסיבות הקשורות לדירה מונעות לחלוטין את השימוש בה למטרת השכירות, סעיף 15 עשוי להעניק פטור מתשלום לתקופה שבה השימוש נמנע, בכפוף לתנאיו. ביטול ההסכם הוא צעד נפרד ותלוי בחומרת ההפרה, בהודעות שנמסרו, באפשרות התיקון ובהוראות ההסכם ודיני התרופות.
أسئلة شائعة
האם ניתן לקזז מיד מדמי השכירות את עלות תיקון העובש?
ככלל, לא מיד. תחילה יש למסור דרישה, לאפשר בדיקה ותיקון ולתת הודעה מוקדמת בכתב לפני תיקון עצמי; לאחר מכן ניתן לדרוש החזר של הוצאות סבירות, אף שקיזוז חד־צדדי עדיין עלול ליצור מחלוקת.
כמה ימים יש לתת למשכיר כדי לתקן רטיבות?
החוק שבחומרי המחקר מתייחס לזמן סביר ואינו קובע מספר אחיד לכל פגם. המועד תלוי בדחיפות, בחומרת הרטיבות ובאפשרות המעשית להשיג איש מקצוע, ולכן בדרישה יש לקבוע מועדים ברורים המתאימים לנסיבות.
האם ניתן להפחית את דמי השכירות בגלל עובש בחדר אחד?
האפשרות להפחתה תלויה בפגיעה בפועל בערך השכירות ובשימוש בדירה. ההפחתה צריכה לשקף את היחס בין ערך הדירה עם הפגם לבין ערכה לפי ההסכם, ולא בהכרח את מלוא דמי השכירות.
מה קורה אם המשכיר צבע מעל העובש והוא חזר?
יש לתעד את הישנות העובש ולהודיע למשכיר שהטיפול לא פתר את הפגם. בית משפט עשוי לבחון אם ניתנה הזדמנות אמיתית לבצע את התיקון, מה גרם לרטיבות והאם העבודה טיפלה במקור או רק הסתירה את הסימנים.
האם עובש מאפשר לשוכר לצאת מההסכם ללא קנס?
לא כל מקרה של עובש מצדיק ביטול. ככל שהפגם חמור יותר, מונע יותר את השימוש בדירה ונותר ללא תיקון למרות הודעות והזדמנות סבירה, כך מתחזקת הטענה להפרה יסודית; יש לבחון גם את תנאי ההסכם ואת רצף התיעוד.
ما الخطوة التالية
יש לשלוח למשכיר הודעה מפורטת בכתב, לצרף תצלומים ולאפשר בדיקה ותיקון בתוך זמן סביר המתאים לחומרת המצב. לפני ביצוע תיקון עצמי או הפחתת תשלום, מומלץ לשמור את ההודעה המוקדמת, הצעות המחיר, החשבוניות ותיעוד הפגיעה בשימוש. כאשר נשקלים קיזוז משמעותי או ביטול ההסכם, יש לבחון את ההסכם ואת העובדות באופן פרטני לפני נקיטת פעולה.