جار يرفض دفع تكاليف ترميم المبنى: من يتحمل حصته وكيف يُحصّل الدين؟
عندما لا يدفع مالك شقة تكاليف إصلاح الممتلكات المشتركة، فإن دينه لا يختفي ولا ينتقل تلقائيًا إلى الجيران. والسؤال الحاسم هو ما إذا كانت النفقة ضرورية لصيانة المبنى أم تُعد تحسينًا له، وكيف حُسبت الرسوم، وما الذي تستطيع لجنة إدارة المبنى إثباته.
- •المادة 58: واجب المشاركة في النفقات الضرورية
- •المادة 69: يجوز للجنة أن تقيم الدعاوى وأن تُقام عليها
- •المادة 72: اختصاص المفتش في نزاعات المباني المشتركة
- •موافقة 100% مطلوبة للتنازل عن دين
- •الملف 9/10: رفض دفع تكاليف ترميم ملجأ
- •تُقدم لائحة الدفاع عادة خلال 60 يومًا
ليس كل ترميم اختياريًا
تلزم المادة 58 من قانون الأراضي، 5729-1969، كل مالك شقة بالمشاركة في النفقات الضرورية للصيانة السليمة للممتلكات المشتركة وإدارتها. وقد يندرج ضمن هذا الالتزام إصلاح مصعد أو بنية تحتية مشتركة أو ملجأ أو جدار خارجي أو منظومة سلامة، وفقًا للظروف. وفي المقابل، عندما يتعلق الأمر بتحسين وليس بصيانة لازمة، يجب فحص القرار والموافقات المطلوبة بصورة منفصلة. والعنوان الذي أطلقته اللجنة على المشروع — «ترميم» أو «تحديث» أو «طوارئ» — ليس حاسمًا؛ بل المهم هو طبيعة العمل وسبب تنفيذه.
من يدفع عندما يرفض الجار
رفض مالك الشقة لا يعفيه ولا يعيد توزيع حصته بين سائر المالكين. وإذا كان يجب الدفع للمقاول حتى لا يتوقف العمل، فقد تضطر اللجنة إلى إيجاد حل للتدفق النقدي من صندوق المبنى أو من خلال جباية إضافية أُقرت قانونًا، لكن الحصة التي لم تُدفع تظل دينًا على الرافض. ووفقًا لجمعية ثقافة السكن، يتطلب التنازل عن دين مالك شقة موافقة 100% من مالكي الشقق. لذلك، ينبغي ألا يتحول الدفع المؤقت من مصدر آخر بصمت إلى إعفاء دائم.
هكذا تُوزع تكلفة الإصلاح
القاعدة الافتراضية الواردة في المصادر هي التوزيع بحسب النسبة بين مساحة أرضية الشقة وإجمالي مساحة أرضيات الشقق، من دون الملحقات مثل موقف السيارات أو المخزن أو الحديقة. ويكون الحساب بضرب مساحة الشقة في إجمالي النفقة، ثم قسمة الناتج على المساحة الإجمالية لجميع الشقق. وقد يحدد نظام داخلي متفق عليه ومسجل آلية أخرى، مثل الدفع بالتساوي، ولذلك من المهم فحص مستخرج السجل العقاري ونظام المبنى قبل المطالبة بالدفع. ومن الأخطاء الشائعة تقسيم المبلغ بالتساوي بين الجميع لمجرد أن هذه كانت الممارسة لسنوات، من دون التحقق مما إذا كان مالك شقة يطالب بالحساب وفقًا للمساحة وما إذا كان هناك نظام داخلي نافذ.
ادعاءات لا تُبطل الرسوم بالضرورة
لا يستطيع مالك الشقة الاكتفاء بالادعاء بأنه لا يستخدم المرفق، أو أنه غير راضٍ عن اللجنة، أو أنه كان من الممكن العثور على مقاول أرخص. في الملف 9/10، لجنة إدارة المبنى المشترك في شارع رانك 1 في هرتسليا ضد أنيا بار نير وآخرين، نظر مفتش تسجيل الأراضي في نتانيا في رفض المشاركة في ترميم ملجأ. وتقرر أنه يمكن إلزام جميع مالكي الشقق حتى عندما كان من الممكن الحصول على أعمال الترميم أو الصيانة بسعر أقل. ومع ذلك، لا يزال يتعين على اللجنة إظهار أن النفقة مُلزمة، وأن الرسوم حُسبت بصورة صحيحة، وأن القرارات والمستندات تدعم المطالبة.
ما الذي يُجمع قبل التوجه إلى المفتش
تسمح المادة 69 من قانون الأراضي للجنة بإدارة شؤون المبنى ورفع الدعاوى والخضوع لها، وعادة ما تُعرض نزاعات الدفع من هذا النوع على مفتش تسجيل الأراضي. وتُرفع الدعوى إلى المكتب الإقليمي الذي سُجل فيه المبنى، وتخضع لرسوم. وعندما تطالب لجنة المبنى بدين مالي، يجب أن ترفق، من بين أمور أخرى، محضر انتخاب اللجنة ونسخة من دفتر الإيرادات تُظهر الدين؛ ويُستحسن أيضًا إرفاق قرار الإصلاح، والنظام الداخلي، ومطالبات الدفع، وعروض الأسعار، والفواتير، والمراسلات. ويجب أن تتضمن لائحة الدعوى تفصيل مبلغ الدين وطريقة حسابه، وألا تكتفي بعبارة عامة مفادها أن الجار «لم يدفع». ويمكن استئناف قرار المفتش أمام المحكمة المركزية التي يقع المبنى ضمن نطاق اختصاصها.
أسئلة شائعة
هل يمكن إلزام مالك شقة لم يوافق على الترميم؟
إذا كان العمل ضروريًا للصيانة السليمة للممتلكات المشتركة، وأُقرت الرسوم وحُسبت قانونًا، فإن غياب الموافقة الشخصية لا يعفي بالضرورة من الدفع. وإذا تعلق الأمر بتطوير أو تحسين، فيجب فحص الموافقات التي كانت مطلوبة وما ينص عليه نظام المبنى.
هل يجب على المستأجر دفع تكاليف ترميم المبنى؟
وفقًا لجمعية ثقافة السكن، يتحمل المستأجر نفقات لجنة المبنى الجارية، بينما تقع النفقة المرتبطة بتحسين العقار على مالك الشقة. وفي مواجهة لجنة المبنى، يقع الالتزام المنصوص عليه في المادة 58 على مالك الشقة؛ كما يمكن تنظيم توزيع المدفوعات داخليًا بينه وبين المستأجر في عقد الإيجار.
هل يستطيع جار خصم تكلفة إصلاح نفذه بنفسه من دينه للجنة؟
كقاعدة عامة، لا يجوز إجراء مقاصة من جانب واحد والتوقف عن الدفع بقرار ذاتي. وقد يُطلب من مالك الشقة الذي يدعي أنه أنفق مالًا بدلًا من اللجنة أن يطالب باسترداده في دعوى منفصلة، وأن يثبت ضرورة النفقة.
أين تُرفع دعوى ضد رافض الدفع؟
يجوز للجنة المبنى أو لمالك شقة التوجه إلى المكتب الإقليمي لمفتش تسجيل الأراضي الذي سُجل فيه المبنى. ويجب إرفاق مستندات بالدعوى المالية تُظهر كيفية نشوء الدين وكيفية حسابه، إلى جانب دفع الرسوم.
ما الخطوة التالية
قبل تحميل العجز لسائر الجيران، يجب فحص النظام الداخلي، وتصنيف العمل باعتباره صيانة أو تحسينًا، وإعداد حساب مفصل لكل شقة. ويُستحسن توثيق قرار الجمعية، والتعاقد مع المقاول، والمدفوعات، والتوجهات إلى الرافض؛ وإذا بقي الدين، فيمكن النظر في رفع دعوى منظمة إلى مفتش تسجيل الأراضي.