blog.cat.realestate6 мин чтения14.08.2026

Купили квартиру до продажи старой: когда в Израиле вернут налог на покупку

Две квартиры на несколько месяцев не всегда превращают покупателя в инвестора для целей налогообложения. Если новое жильё заменяет единственную квартиру, а старую продали в установленный срок, можно применить льготные ступени налога на покупку — в том числе запросить возврат уже переплаченной суммы.

Цифры и факты

•18 месяцев — для покупок с 01.06.2023 по 31.05.2025
•24 месяца — для покупок с 01.06.2025
•1 год с передачи квартиры застройщиком — если эта дата позже
•30 дней — срок подачи декларации о сделке
•До 1 978 745 ₪ — ставка 0% для единственной квартиры
•3 месяца — специальное продление сроков в 2026 году

Почему в день покупки у вас могут быть две квартиры

Закон о налогообложении недвижимости 1963 года предусматривает особый режим для улучшающих жилищные условия: новую квартиру разрешается купить до продажи прежней. Для применения ступеней налога на единственную квартиру покупателем должно быть физическое лицо — резидент Израиля, а прежняя квартира до новой покупки должна была быть его единственным жильём. Льгота сохраняется лишь при продаже старой квартиры в установленный срок и выполнении остальных требований закона. Иными словами, решающим становится не только число квартир в день сделки, но и то, была ли новая квартира заменой старой и когда старую фактически продали.

Срок зависит от даты покупки

Для заменяющей квартиры, приобретённой с 1 июня 2023 года по 31 мая 2025 года, старую квартиру необходимо продать в течение 18 месяцев со дня покупки новой. Если новая квартира приобретена начиная с 1 июня 2025 года, основной срок составляет 24 месяца. Эти периоды предусмотрены для налога на покупку статьёй 9(ג1ג)(2)(ב) Закона о налогообложении недвижимости; связанное правило о статусе единственной квартиры при освобождении от налога на прирост закреплено в статье 49ג(1). Ошибка, которая дорого обходится покупателям, — считать срок от переезда, получения ипотеки или выставления старой квартиры на продажу: обычно отсчёт идёт от даты приобретения заменяющей квартиры.

Квартира от застройщика: действует дополнительная точка отсчёта

При покупке квартиры у застройщика для налога на покупку учитывается год со дня передачи квартиры либо общий срок в 18 или 24 месяца — применяется более поздняя дата. Это важно, когда договор подписан задолго до получения ключей: срок не всегда заканчивается через 18 или 24 месяца после подписания договора. Однако передача должна подтверждаться документами, а не только фактическим началом проживания. Поэтому договор покупки, уведомление о передаче и протокол получения квартиры стоит хранить вместе.

Особое продление сроков в 2026 году

25 марта 2026 года Кнессет одобрил временное продление на три месяца в связи с операцией «Львиный рёв». Если установленный период хотя бы одним днём приходится на промежуток с 28 февраля по 31 мая 2026 года, крайний срок переносится на 31 августа 2026 года либо на три месяца после первоначальной даты — в зависимости от того, какая дата наступает позже. Продление касается периода, в течение которого улучшающие жилищные условия могут сохранить статус владельцев единственной квартиры для расчёта налога на покупку и налога на прирост. Его нельзя автоматически прибавлять к любой сделке: сначала нужно проверить, попадает ли конкретный срок в обозначенный временной интервал.

Как оформить перерасчёт и возврат

О покупке недвижимости необходимо сообщить Налоговому управлению в течение 30 дней: обязанность покупателя установлена статьёй 73(ג) Закона о налогообложении недвижимости. В декларации указывают стоимость сделки, расчёт налога на покупку и право на льготу; при наличии представителя декларация подаётся онлайн через адвоката, а непредставленные покупатели используют государственный электронный сервис. Если сначала налог рассчитали или уплатили как за дополнительную квартиру, после своевременной продажи старой следует обратиться в подразделение налогообложения недвижимости с просьбой пересмотреть расчёт и вернуть переплату. К обращению целесообразно приложить договоры покупки новой и продажи старой квартиры, уведомление о налоговой оценке, подтверждение оплаты и, при покупке у застройщика, документы о передаче. Возврат не происходит только потому, что старую квартиру зарегистрировали на нового владельца: Налоговому управлению нужно сообщить об изменившихся обстоятельствах.

Частые вопросы

Можно ли вернуть налог, если старую квартиру продали после покупки новой?

Да, если новая квартира отвечает условиям заменяющего жилья, а старую продали в применимый к сделке срок. Если налог уже был уплачен по менее выгодному расчёту, необходимо запросить у Налогового управления перерасчёт и возврат переплаты, приложив документы по обеим сделкам.

Сколько времени дают на продажу старой квартиры?

Для новой квартиры, купленной с 1 июня 2023 года по 31 мая 2025 года, срок составляет 18 месяцев. Для покупок начиная с 1 июня 2025 года — 24 месяца; при покупке у застройщика может применяться более поздний срок, равный одному году со дня передачи.

С какой даты считают срок — с договора или получения ключей?

По общему правилу период считают со дня приобретения заменяющей квартиры. Для квартиры от застройщика предусмотрено отдельное правило: сравниваются общий срок и один год после передачи, после чего применяется более поздняя дата.

Нужно ли ждать продажи старой квартиры, чтобы сообщать о покупке новой?

Нет. Покупатель обязан подать декларацию о новой сделке в течение 30 дней и указать в ней расчёт налога и заявляемую льготу. Продажу старой квартиры и последующее требование о перерасчёте нельзя подменять несвоевременной первоначальной декларацией.

Какие ступени налога действуют для единственной квартиры?

Для периода с 16 января 2025 года по 15 января 2028 года часть стоимости до 1 978 745 ₪ не облагается налогом. Далее применяются ступени 3,5%, 5%, 8% и 10% в пределах, опубликованных Налоговым управлением; точный результат можно проверить в официальном симуляторе по дате и стоимости сделки.

Что делать дальше

Сначала определите дату приобретения новой квартиры и рассчитайте крайний день продажи старой, отдельно проверив правило для застройщика и временное продление 2026 года. Затем сопоставьте договоры, налоговую оценку и платёжные документы и направьте запрос в подразделение налогообложения недвижимости, если налог был рассчитан как для дополнительной квартиры. При расхождении информационных страниц с действующим законом приоритет имеют положения закона.

Источники

Найти адвоката по этой теме

Разбор случая по решениям суда