blog.cat.realestate6 мин чтения25.08.2026

Хозяин не возвращает залог за квартиру: что можно удержать и когда платить

В Израиле залог нельзя превращать в универсальный штраф за царапины, уборку или спор с жильцом. Закон об аренде и ссуде 1971 года ограничивает основания и размер удержаний, требует предварительного уведомления и устанавливает срок возврата остатка.

Цифры и факты

•60 дней — общий срок возврата обеспечения
•До 3 месячных арендных плат — один из пределов
•30 дней — обычный срок ремонта дефекта хозяином
•3 дня — срок для срочного дефекта
•18 000 ₪ — предел при аренде 6000 ₪ на 12 месяцев

Срок считают не только со дня выезда

По статье 25й Закона об аренде и ссуде 1971 года хозяин должен вернуть обеспечение или его остаток, включая полученные от него плоды, в течение 60 дней после возвращения квартиры в его распоряжение. Если у жильца остались предусмотренные законом долги, срок отсчитывается до даты их погашения — применяется более поздний из двух моментов. Поэтому передача ключей без фиксации даты может осложнить спор. Лучше оформить акт возврата квартиры, записать показания счётчиков и получить подтверждение передачи ключей.

Четыре основания для удержания

Хозяин вправе реализовать обеспечение при неоплаченной аренде — в пределах долга с индексацией и процентами, если они предусмотрены договором. Второе основание — стоимость ремонта дефекта, возникшего из-за неразумного использования квартиры и не устранённого жильцом. Также можно покрыть неоплаченные текущие платежи жильца: арнону, воду, электричество, газ, отопление и обычное содержание общего дома. Наконец, если квартира не освобождена к окончанию аренды, допускается сумма, определённая условиями договора.

Износ квартиры — не автоматический долг жильца

Статья 25х возлагает на жильца ответственность за дефекты, вызванные неразумным использованием. Остальные неисправности, если они не незначительны, обязан устранять хозяин за свой счёт: обычно не позднее 30 дней после требования, а срочный дефект, мешающий нормально жить, — не позднее трёх дней. Поэтому одной фотографии пятна или старого крана недостаточно: важно установить состояние квартиры при въезде, причину повреждения и реальную стоимость ремонта. Удержание всей суммы без расчёта, счёта или сметы значительно труднее обосновать, чем конкретный документированный расход.

До списания денег хозяин обязан предупредить

Закон требует заранее, за разумный срок, сообщить жильцу о намерении реализовать обеспечение и дать разумную возможность исправить нарушение. Практически в уведомлении должны быть понятны основание, требуемая сумма и способ устранения проблемы: оплатить счёт, закрыть задолженность или исправить повреждение. При споре будут важны договор, акт состояния квартиры, фотографии до въезда и после выезда, переписка, счета, квитанции и подтверждение оплаты коммунальных услуг. Суд также будет оценивать связь ущерба с действиями жильца, соразмерность удержания и соблюдение процедуры уведомления.

Как потребовать деньги обратно

Сначала стоит направить хозяину письменное требование: указать дату возврата квартиры, размер обеспечения, истечение установленного срока и банковские реквизиты. К письму полезно приложить акт передачи, фотографии, справки об отсутствии долгов и попросить письменный расчёт каждого удержания. Если соглашение не достигнуто, спор можно передать на медиацию либо предъявить денежное требование в суде, приложив договор и всю хронологию переписки. Для жителей Тель-Авива муниципальный Центр медиации и диалога предлагает бесплатную медиацию между арендаторами и владельцами.

Размер залога тоже ограничен

Для обеспечений, требующих от жильца финансовых расходов, включая наличный депозит и банковскую гарантию, действует максимальный совокупный размер: меньшая из двух величин — аренда за треть всего срока или три месячные арендные платы. Например, при договоре на 12 месяцев и плате 6000 шекелей обе формулы дают предел 18 000 шекелей. Ограничение применяется не ко всем видам найма: среди исключений — студенческие общежития и договор до трёх месяцев без возможности продления. Специальные правила также не распространяются на некоторые другие категории, перечисленные в статье 25тו закона.

Частые вопросы

Может ли хозяин удержать залог за покраску квартиры?

Только если необходимость покраски связана с дефектом, возникшим из-за неразумного использования жильцом, и сумма соответствует стоимости устранения. Обычное ухудшение состояния само по себе не названо законом основанием для реализации обеспечения.

Можно ли удержать весь залог из-за неоплаченного счёта за электричество?

Удержание допускается лишь в пределах неоплаченной суммы. Остаток обеспечения подлежит возврату, а хозяин должен заранее уведомить жильца и дать разумное время погасить долг.

Когда начинаются 60 дней, если последний счёт за воду пришёл позже?

Закон использует более позднюю дату: возвращение квартиры хозяину либо погашение предусмотренных законом долгов жильца. Поэтому поздний окончательный счёт может сдвинуть момент возврата, но не даёт права удерживать необоснованную сумму без расчёта.

Что делать, если при въезде акт состояния квартиры не составляли?

Соберите альтернативные доказательства: фотографии с датами, сообщения хозяину о старых дефектах, видео, свидетельства и заявки на ремонт. Отсутствие акта не прекращает права сторон, но делает спор о причине и времени появления повреждений сложнее.

Можно ли удержать залог за страхование здания или капитальный ремонт дома?

Статья 25т не возлагает на жильца страхование конструкции квартиры и расходы на приобретение или улучшение постоянных систем. На жильца обычно относятся текущие услуги и обычное содержание общего дома, а не капитальные улучшения.

Что делать дальше

Зафиксируйте дату передачи квартиры, её состояние и отсутствие текущих долгов, затем запросите детальный письменный расчёт удержаний. Если 60-дневный срок прошёл или основания не подтверждены, сохраните всю переписку и рассмотрите медиацию либо судебное взыскание с учётом суммы и документов. Это общая информация, а не индивидуальная юридическая консультация.

Источники

Найти адвоката по этой теме

Разбор случая по решениям суда