استئجار شقة في إسرائيل: ما الأموال التي لا يحق للمؤجّر المطالبة بها
عبارة «هذا ما ينص عليه العقد» لا تعني دائمًا أن المطالبة قانونية. يقيّد تعديل عام 2017 لقانون الإيجار والإعارة، المعروف باسم قانون الإيجار العادل، الضمانات المالية، ويوزّع النفقات، ويحدّد مهلًا للإصلاحات وإعادة مبلغ التأمين.
- •بدل إيجار 3 أشهر — أحد حدود الضمان
- •⅓ من مدة الإيجار — الحد البديل
- •30 يومًا — المدة الاعتيادية لإجراء إصلاح جوهري
- •3 أيام — مدة إجراء إصلاح عاجل
- •60 يومًا — مدة إعادة الضمان
ليست كل فاتورة من مسؤولية المستأجر
تعدّد المادة 25ט من قانون الإيجار والإعارة، 5731–1971، المدفوعات التي يتحمّلها المستأجر: بدل الإيجار، وضريبة الأرنونا، والمياه، والكهرباء، والغاز، والتدفئة، والصيانة الاعتيادية للممتلكات المشتركة. غير أنه لا يجوز للمؤجّر أن يحمّل المستأجر مباشرة تكلفة شراء الأنظمة والمعدات الدائمة أو تحسينها، ما لم يكن المستأجر قد طلب التحسين. كذلك لا يجوز تحميل المستأجر تكلفة التأمين على هيكل الشقة أو التزامات المؤجّر تجاه أطراف ثالثة. فعلى سبيل المثال، إذا عمل وسيط عقاري نيابة عن المالك، فلا يجوز ببساطة إضافة عمولة الوسيط إلى نفقات المستأجر.
مبلغ التأمين محدود، حتى لو نص العقد على خلاف ذلك
يسري الحد المنصوص عليه في المادة 25י على الضمانات التي تقتضي من المستأجر تحمّل نفقة مالية، بما في ذلك مبلغ التأمين النقدي والضمان البنكي. ولا يجوز أن يتجاوز مجموعها المبلغ الأقل من بين مبلغين: بدل إيجار ثلث مدة الإيجار كاملة أو بدل إيجار ثلاثة أشهر. فإذا كان بدل الإيجار 6,000 شيكل شهريًا لمدة 12 شهرًا، يكون الحد الأقصى 18,000 شيكل؛ أما في عقد مدته 6 أشهر، فيكون 12,000 شيكل. ولا يمكن للطرفين إضفاء المشروعية على مبلغ يتجاوز الحد بمجرد توقيع العقد.
متى يجوز للمؤجّر الاحتفاظ بالضمان
الضمان ليس ميزانية احتياطية يستخدمها المالك لإعادة طلاء الشقة أو تجديدها. ولا يجيز القانون استخدامه إلا لتغطية بدل إيجار غير مدفوع، أو ضرر لم يُصلح وكان المستأجر مسؤولًا عنه، أو نفقات جارية إلزامية غير مدفوعة، أو عدم إخلاء الشقة في الموعد المحدد. ويجب أن يتناسب المبلغ المحتفظ به مع الدين أو تكلفة الإصلاح أو الشروط التعاقدية التي تنظّم التأخر في الإخلاء. وقبل تسييل الضمان، يجب على المؤجّر إخطار المستأجر مسبقًا ومنحه مهلة معقولة لتصحيح الإخلال.
العطل أو الضرر: من يدفع تكاليف الإصلاح؟
يتحمّل المستأجر مسؤولية العيب الناجم عن استخدام غير معقول للشقة، ويجب عليه، كقاعدة عامة، إصلاحه على نفقته الخاصة. ويجب على المالك إصلاح جميع العيوب الجوهرية الأخرى على نفقته الخاصة في موعد لا يتجاوز 30 يومًا من تلقي المطالبة. وإذا كان العيب يجعل العيش الطبيعي في الشقة مستحيلًا، تُخفّض المدة القصوى إلى 3 أيام. وإذا لم يتصرف المؤجّر، يجيز القانون للمستأجر ترتيب الإصلاح والمطالبة برد النفقات المعقولة أو بتخفيض متناسب في بدل الإيجار؛ وفي حالة العطل غير العاجل، ينبغي إخطار المالك قبل أن يرتّب المستأجر الإصلاح بصورة مستقلة.
إعادة مبلغ التأمين ودعوى صغيرة
بعد انتهاء الإيجار، يجب على المؤجّر إعادة الضمان أو رصيده المتبقي، بما في ذلك أي دخل ناتج عنه، خلال 60 يومًا من تسليم الشقة أو من سداد الديون المحددة في القانون، أيهما يأتي لاحقًا. وإذا احتُجزت أموال من دون تفسير، فمن المفيد إرسال مطالبة خطية تذكر تاريخ تسليم المفاتيح والمبلغ والموعد النهائي للسداد. ويمكن بعد ذلك عرض النزاع على محكمة الدعاوى الصغيرة، مع إرفاق العقد، وإثبات دفع مبلغ التأمين، ومحضر التسليم، والصور، والمراسلات، والفواتير، والإيصالات. وستفحص المحكمة ما إذا كان للاحتجاز أساس قانوني، وما إذا تم توجيه إخطار، وما إذا كان المبلغ المقتطع يتناسب مع الدين الفعلي أو تكلفة الإصلاح الموثقة.
أسئلة شائعة
هل يجوز للمؤجّر طلب مبلغ تأمين يعادل بدل إيجار أربعة أشهر؟
يخضع مبلغ التأمين النقدي أو الضمان البنكي لحد أقصى هو المبلغ الأقل بين بدل إيجار ثلاثة أشهر وبدل إيجار ثلث مدة الإيجار. ولذلك، بموجب عقد اعتيادي مدته سنة واحدة، يتجاوز بدل إيجار أربعة أشهر الحد القانوني.
هل يجب على المستأجر دفع رسم خاص للجنة المبنى؟
يدفع المستأجر تكاليف الصيانة الاعتيادية للممتلكات المشتركة. غير أن مدفوعات شراء الأنظمة والمعدات الدائمة أو تحسينها ليست من بين النفقات الجارية للمستأجر التي يعددها القانون، إلا إذا أُجري التحسين بناءً على طلب المستأجر.
هل يجوز الاحتفاظ بمبلغ التأمين بسبب البلى والاستهلاك العاديين؟
يربط القانون مسؤولية المستأجر بالعيب الناجم عن استخدام غير معقول. ولا يكفي أن يصف المالك أي خدوش بأنها «ضرر»؛ إذ يجب أن يتوافق أساس الاحتجاز وتكلفة الإصلاح مع الشروط التي يقررها القانون.
هل يجوز للمستأجر استدعاء فني إصلاح وخصم التكلفة من بدل الإيجار؟
إذا لم يُصلح المالك عيبًا جوهريًا خلال المدة المحددة، يجوز للمستأجر إصلاحه والمطالبة برد النفقات المعقولة أو تخفيض بدل الإيجار بصورة متناسبة. وفي الإصلاح غير العاجل، يجب إخطار المالك مسبقًا؛ ويجيز القانون إصلاح العيب العاجل من دون انتظار.
ما الذي ينبغي إرفاقه بدعوى تتعلق بمبلغ تأمين لم يُعَد؟
تكتسب أهمية عملية كل من العقد، وإثبات تحويل الأموال، والمراسلات، والصور الملتقطة عند الانتقال إلى الشقة وعند مغادرتها، ومحضر إعادة الشقة، والمطالبة بإعادة مبلغ التأمين. وإذا ادعى المؤجّر وجود ضرر أو دين، فستكون الفواتير والإيصالات والإخطار بنية استخدام الضمان ذات صلة.
ما الخطوة التالية
قبل تسليم المفاتيح، وثّق حالة الشقة وقراءات العدادات وعدم وجود ديون، واحصل على تأكيد خطي باستلام المفاتيح. وإذا لم يُعَد مبلغ التأمين، فاطلب حسابًا مفصلًا للمبالغ المحتفظ بها واحتفظ بجميع المراسلات؛ وبعد انقضاء المدة القانونية، يمكن استخدام المستندات لرفع دعوى أمام محكمة الدعاوى الصغيرة.