المحكمة تجيز إلزام مالكتي شقتين بالانضمام إلى مشروع تجديد حضري، شريطة دفع تعويض لإحداهما
نظرت المحكمة المركزية في تل أبيب–يافا في نزاع بشأن مشروع إخلاء وإعادة بناء في رمات غان، انضم إليه مالكو 35 من أصل 37 عقارًا. وقررت المحكمة أن رفض المدعى عليها الأولى غير معقول، أما بالنسبة إلى المدعى عليها الثانية فقضت بأنه يمكن إلزامها بإبرام الصفقة، شريطة دفع تعويض عن المساس بالمساواة النسبية.
الوقائع الأساسية
- •الملف رقم 42823-03-24
- •المحكمة المركزية في تل أبيب–يافا
- •حكم صادر في 11 مايو 2026
- •القاضي غلعاد هس
- •وقّع 35 من أصل 37 من مالكي العقارات على الاتفاق
- •التعويض الذي طالبت به المدعى عليها الثانية — 313,000 شيكل
النزاع بشأن المشروع
المدعون والمدعى عليهما هم مالكو عقارات في القطع 356–358 وفي جزء من القطعة 487 ضمن الحوض 6159، في شارع هروئيه 75–79، رمات غان. تضم المباني القائمة 30 شقة وسبعة عقارات تجارية؛ والمدعون مالكون لـ35 عقارًا أو مستحقون لتسجيل الحقوق فيها، فيما تعود الشقتان المتبقيتان إلى المدعى عليهما. يشمل المشروع هدم المباني وإقامة مبنى جديد يضم نحو 95 شقة ومساحات تجارية.
ما عُرض على مالكي العقارات
وفقًا للاتفاق، يُفترض أن يحصل كل مالك شقة على شقة جديدة تساوي مساحتها المساحة المقاسة للشقة السابقة، مع إضافة 12 مترًا مربعًا، وشرفة بمساحة 10–12 مترًا مربعًا، وموقف للسيارة، وإذا أمكن — مخزن. وتقرر منح أصغر شقتين إضافة تبلغ نحو 15 مترًا مربعًا، لرفع مساحتهما إلى الحد الأدنى البالغ 50 مترًا مربعًا والمحدد في المخطط. كما تعهد المطور بدفع بدل إيجار خلال فترة الإخلاء وتقديم ضمانات.
ادعاءات المدعى عليهما
ادعت المدعى عليهما أنهما لا تعارضان التجديد من حيث المبدأ، لكنهما تريان أن الشروط غير متساوية وغير مجدية اقتصاديًا للشقق الكبيرة. وادعتا، من بين أمور أخرى، أن فحص الجدوى استند إلى طلب ترخيص رُفض، ولذلك لم تثبت الجدوى الاقتصادية. كما ادعت المدعى عليها الثانية أن الإضافة الموحدة البالغة 12 مترًا مربعًا تقلص حصتها النسبية مقارنة بمالكي الشقق الصغيرة.
الموقف القانوني للمحكمة
طبقت المحكمة قانون الإخلاء والبناء (تشجيع مشاريع الإخلاء والبناء)، 5766–2006، وبحثت ما إذا كان الرفض «غير معقول». وأشارت إلى أنه وفقًا للمادة 57(أ) من قانون العقارات، 5729–1969، ترتبط الحصة في الملكية المشتركة عادة بمساحة الشقة، وفي غياب اتفاق آخر تُوزع حقوق البناء وفقًا لهذه الحصة. وبناءً على ذلك، فإن منح إضافة موحدة لجميع الشقق يمس بالمساواة النسبية وله أثر اقتصادي بالنسبة إلى المدعى عليها الثانية.
نتيجة الإجراءات
رغم المساس بالمساواة، لم تعتبره المحكمة سببًا لعرقلة المشروع بأكمله: فقد وافق أربعة من أصل خمسة من مالكي الشقق التي تزيد مساحتها على 100 متر مربع على الشروط، وكان من شأن إعادة توزيع نسبي لإضافة مساحتها 360 مترًا مربعًا أن تحرم أصغر الشقق من الحد الأدنى المطلوب للمساحة. وقررت المحكمة قبول الدعوى ضد المدعى عليها الأولى، لأن الحساب النسبي كان سيمنحها نحو 10.02 أمتار مربعة بدلًا من 12 مترًا مربعًا عُرضت عليها. ويمكن أيضًا إلزام المدعى عليها الثانية بإبرام الصفقة، لكن فقط شريطة دفع تعويض موازن؛ وقد انقطع المقتطف الأصلي المعروض قبل الحساب النهائي لمبلغ التعويض وقبل الصياغة الكاملة للجزء التنفيذي من الحكم.
ماذا يعني هذا لك
في مشاريع الإخلاء وإعادة البناء، لا تضمن إضافة مساحة موحدة لجميع مالكي العقارات دائمًا مساواة فعلية، خصوصًا عندما تختلف الشقق الأصلية اختلافًا كبيرًا في مساحاتها وحصصها في الملكية المشتركة. ومع ذلك، يمكن تصحيح الاختلال من خلال تعويض مالي بدلًا من وقف المشروع، إذا كانت إعادة توزيع المساحات ستجعل المشروع غير ممكن أو ستمس بالحد الأدنى الملزم لمساحة شقق أخرى. ويتوقف القرار على الاتفاق المحدد، والمساحات المقاسة، والمخطط الهيكلي المعتمد.