المحكمة العليا: انهيار المقاول لا يلغي التعويض عن التأخر في تسليم الشقة
قبلت المحكمة العليا الإسرائيلية استئناف مشتري شقة في مشروع لتدعيم مبنى في بات يام. وقضت المحكمة بأنه إذا قررت شركتا التمويل، من خلال الحارس القضائي، استكمال المشروع استنادًا إلى اتفاقيات البيع القائمة، فلا يجوز لهما المطالبة بسداد الثمن كاملًا مع تجاهل البند المتعلق بالتعويض عن التأخر في الوقت نفسه.
الوقائع الأساسية
- •القضية: الاستئناف المدني 3301/23
- •المحكمة: المحكمة العليا الإسرائيلية
- •تعيين الحارس القضائي: يناير 2021
- •المصاريف القانونية: 25,000 شيكل
- •القانون المنطبق: قانون البيع (الشقق)
- •تاريخ نشر المصدر: 18 أكتوبر 2026
لم تُسلَّم الشقة
حصلت شركة المقاولات على حق بناء 14 شقة جديدة مقابل تدعيم المبنى القائم. واشترى المستأنفون إحداها، وكان من المقرر تسليم الشقة خلال 24 شهرًا من تاريخ الحصول على رخصة البناء، التي صدرت في ديسمبر 2017. ونصت الاتفاقية على تعويض عن أي تأخر يتجاوز 60 يومًا، وفقًا لقانون البيع (الشقق).
واصل الحارس القضائي المشروع
بعد إخفاق المقاول في سداد القروض، عُيّن حارس قضائي في يناير 2021. وقررت شركتا تمويل استكمال البناء من خلال الحارس القضائي وفقًا لاتفاقيات البيع القائمة. وتسلّم المشترون الآخرون شققهم في موعد أقصاه أبريل 2025، لكن شقة المستأنفين لم تكن قد سُلّمت بعد حتى تاريخ نشر المصدر بسبب الإجراءات القانونية.
لا يجوز تنفيذ الاتفاقية بصورة انتقائية
قضت القاضية روث رونين، بموافقة نائب رئيس المحكمة العليا نوعام سولبرغ والقاضية ياعيل فيلنر، بأن اتفاقية البيع ظلت سارية بكامل أحكامها. وعلى الرغم من أن الإجراء عُرض رسميًا بوصفه إنفاذًا لحقوق الرهن، فإن طبيعة الضمان وقرار استكمال المشروع استلزما تطبيق قانون الإعسار. وبناءً عليه، يتعين على الحارس القضائي مراعاة مصالح جميع الدائنين، بمن فيهم مشترو الشقق.
الأولوية تتوقف على فترة التأخر
لن يُدفع التعويض عن التأخر حتى تعيين الحارس القضائي إلا بعد سداد الديون المستحقة لشركتي التمويل. وفي المقابل، تكون للمطالبة المتعلقة بالفترة اللاحقة للتعيين أولوية على ديونهما، ويجوز للمشترين إجراء مقاصة بذلك المبلغ مع الرصيد المتبقي من ثمن شراء الشقة. وأُعيدت القضية إلى المحكمة المركزية، التي يتعين عليها تحديد استحقاق المشترين للتعويض واحتساب مبلغه بدقة؛ كما أُلزم المدعى عليهم بدفع مصاريف قانونية لهم قدرها 25,000 شيكل.
ماذا يعني هذا لك
إن إفلاس المقاول أو انهياره المالي لا يلغي في حد ذاته حق المشتري التعاقدي في التعويض عن التأخر. وإذا قرر طرف التمويل استكمال المشروع وفقًا للاتفاقيات القائمة، فلا يجوز له الاستناد فقط إلى الشروط التي تصب في مصلحته. غير أن أولوية السداد تتوقف على ما إذا كان التأخر قد نشأ قبل تعيين الحارس القضائي أم بعده.