المحكمة العليا تعطي الأولوية لمشتري الشقق على البنك المموّل لمشروع البناء
قضت المحكمة العليا الإسرائيلية، للمرة الأولى، بأن جهة تمويل تقرر استكمال مشروع بعد انهيار المقاول لا يجوز لها تنفيذ اتفاقيات البيع بصورة انتقائية. وسيُدفع التعويض للمشترين عن فترة معينة من التأخير من أموال المشروع قبل أن يحصل البنك على الحصة المستحقة له.
الوقائع الأساسية
- •موضوع النزاع: مشروع بناء في بات يام
- •شمل المشروع 14 شقة جديدة
- •موعد التسليم التعاقدي — في غضون 24 شهرًا بعد الحصول على تصريح البناء
- •يسري التعويض على التأخير منذ بدء إنفاذ الرهون
- •ستحدد المحكمة المركزية مبلغ الدفعة
- •لم يُذكر رقم القضية ولا تاريخ الحكم في المصدر
ما الذي حدث
تعهدت شركة مقاولات بتدعيم مبنى سكني في بات يام، وحصلت في المقابل على الحق في بناء 14 شقة جديدة. وموّلت جهات التمويل المشروع مقابل رهون على الأصول، لكن الشركة توقفت عن سداد القروض. وبعد بدء إجراءات إنفاذ الرهون، عُيّن حارس قضائي، وقررت جهات التمويل استكمال البناء استنادًا إلى الاتفاقيات القائمة.
مطالب المشترين
قبل الانهيار المالي للمقاول، باع إحدى الشقق الجديدة لمقدمي الطلب. ونص الاتفاق على تسليم الشقة في موعد أقصاه 24 شهرًا بعد الحصول على تصريح البناء، كما نص على تعويض عن التأخير. وتسلّم المشترون الآخرون شققهم، لكن شقة مقدمي الطلب لم تكن قد سُلّمت إليهم بعد وقت النشر، ولذلك طالبوا بالتعويض التعاقدي.
مواقف الأطراف
جادل الحارس القضائي بأن موعد تسليم الشقة كان ملزمًا للمقاول وحده، بصفته طرفًا في الاتفاق، وأن تعيين الحارس القضائي لم ينشئ التزامات إضافية تجاه المشترين. كما جادلت جهات التمويل بأن التزاماتها اقتصرت على تقديم ضمانات في حال بقاء المشترين من دون شقة ومن دون الأموال التي استثمروها. ورد المشترون بأنه بمجرد أن قررت جهات التمويل تنفيذ اتفاقيات البيع واستكمال المشروع، لم يعد بإمكانها اعتماد الشروط التي تصب في مصلحتها فقط والتنصل من بقية الالتزامات.
ما قضت به المحكمة العليا
ميّزت المحكمة بين حالتين. فما دام البنك يقتصر على تمويل مشروع قائم والإشراف عليه، فإنه لا يكون ملزمًا بالتزامات المقاول التعاقدية تجاه المشترين. أما إذا حل البنك فعليًا محل المقاول واستكمل البناء، فإن حقوق البنك في أموال المشروع تصبح أدنى مرتبة من حق المشترين في التعويض عن التأخير الناشئ عن بدء إجراءات إنفاذ الرهون. ولا يُعد ذلك دينًا شخصيًا على البنك، بل قاعدة تنظم ترتيب أولوية المدفوعات. وستحدد المحكمة المركزية مبلغ التعويض.
ماذا يعني هذا لك
إذا قرر بنك مموّل، بعد انهيار المقاول، استكمال المشروع والإبقاء على سريان الاتفاقيات مع المشترين، فلا يمكنه في الوقت نفسه إنكار التعويض المنصوص عليه في تلك الاتفاقيات عن التأخير اللاحق. وسيُدفع هذا التعويض على أساس الأولوية من أموال المشروع ضمن إجراءات الإعسار، ولن يُحصّل بوصفه دينًا شخصيًا على البنك. ولا يطبق الحكم هذه الأولوية على حالات التأخير التي نشأت قبل بدء إنفاذ الرهون.