المحكمة: التجديد المكلف لا يحوّل شقة جديدة إلى «شقة على العظم»
سعى أرييه وإفرات توسيا-كوهين إلى إثبات أن الشقة التي اشترياها في رمات هشارون لم تكن صالحة للسكن، ولذلك ينبغي فرض الضريبة عليها باعتبارها مبنى. ورفضت لجنة الاستئناف التابعة للمحكمة المركزية الاستئناف، إذ إن الأعمال غير المكتملة والتجديد اللاحق، الذي تجاوزت تكلفته 580,000 شيكل، لم يغيّرا وضع العقار بوصفه شقة سكنية.
الوقائع الأساسية
- •المحكمة: المحكمة المركزية
- •الشراء: 20 ديسمبر 2022
- •السعر: نحو 9.4 مليون شيكل
- •التجديد: أكثر من 580,000 شيكل
- •النسب الضريبية محل النزاع: 6% مقابل 8%–10%
- •رقم القضية: غير مذكور في المصدر الأصلي
الشراء والنزاع الضريبي
في 20 ديسمبر 2022، وقّع الزوجان اتفاقية لشراء عقار في الطابق الثاني من المنزل الكائن في شارع هبروشيم 24، رمات هشارون، مع شرفة وسطح وموقفي سيارات. بلغ السعر نحو 9.4 مليون شيكل، وكان من المقرر تسليم العقار في 15 مارس 2023. وفي التقييم الذاتي، ذكر المشتريان أنهما اشتريا «شقة على العظم» غير صالحة للسكن، وينبغي اعتبارها مبنى وإخضاعها لضريبة شراء بنسبة 6%.
موقف سلطة الضرائب
اعترف مدير ضريبة العقارات في نتانيا بالعقار بوصفه شقة سكنية. ولأنها لم تكن الشقة الوحيدة للزوجين، طبّق المدير نسبتي 8% و10% بموجب المادة 9(c1v)(1) من قانون ضريبة العقارات (التحسين والشراء). ورُفض اعتراض الزوجين، فتوجها بعد ذلك إلى لجنة الاستئناف.
لماذا صُنفت الشقة شقةً سكنية
رفضت اللجنة الاستئناف بالإجماع، وكانت مؤلفة من رئيسها القاضي شموئيل بورنشتاين، والمثمن العقاري غيدي غاباي، والمحاسب شبتاي بيران. وطبّقت اللجنة اختبارين تراكميين: الإمكانية الموضوعية لاستخدام العقار مسكنًا، والنية الذاتية للمشتري لاستخدامه مسكنًا. ولم تكن نية الزوجين موضع خلاف، إذ انتقلا إلى الشقة في أكتوبر 2023؛ كما دعمت صلاحيتها الموضوعية للسكن رخصة بناء سكنية، والنموذجان 4 و5، وربطها بخدمات المرافق، والتخطيط السكني، ووجود مطبخ وتجهيزات صحية وأبواب وأرضيات باركيه وأنظمة تكييف.
التجديد لم يغيّر التصنيف
ادعى الزوجان أنهما اضطرا إلى استئجار مسكن آخر لنحو ثمانية أشهر، وأن استكمال الأعمال كلّف أكثر من 580,000 شيكل. غير أن اللجنة قضت بأن شراء العقار «بحالته الراهنة»، ووجود عيوب في البناء وبعض الأعمال غير المكتملة، لا يحوّلان الشقة في حد ذاتهما إلى «شقة على العظم». ومن شأن اتباع نهج مختلف أن يعني، لأغراض الضريبة، أن كل شقة تخضع لتجديد واسع تصبح مبنى وتستحق نسبة 6% بدلًا من 8%–10%، وهي نتيجة رأت اللجنة أنها غير معقولة.
السياق القانوني
فُصل في النزاع بموجب قانون ضريبة العقارات (التحسين والشراء) ولوائح ضريبة الشراء. ووسّع قانون الخطة الاقتصادية لسنتي الموازنة 2023–2024 تعريف الشقة السكنية، بحيث تخضع أيضًا الشقة على العظم المعدّة للاستخدام السكني لضريبة الشراء بوصفها شقة سكنية. ولم يُذكر رقم القضية ولا التاريخ الكامل للحكم في المصدر الأصلي.
ماذا يعني هذا لك
لا تتيح الأعمال غير المكتملة وعيوب البناء ونفقات التجديد الكبيرة بالضرورة اعتبار العقار المشترى «شقة على العظم». ويراعي التصنيف كلًا من صلاحية العقار الفعلية للسكن ونية المشتري استخدامه مسكنًا؛ وقد تكون التراخيص الرسمية، والربط بخدمات المرافق، والتجهيزات المركبة عوامل حاسمة.