Налог при покупке квартиры: льгота на единственное жильё и правило 30 дней
После подписания договора у покупателя есть 30 дней, чтобы сообщить о сделке и самостоятельно рассчитать налог на приобретение. Ошибка в статусе квартиры — «единственная» или «дополнительная» — может означать разницу в десятки и даже сотни тысяч шекелей.
- •30 дней — срок подачи декларации покупателем
- •1 978 745 ₪ — необлагаемая часть единственного жилья
- •3,5% — следующая ставка льготной шкалы
- •8% — ставка на дополнительную квартиру до 6 055 070 ₪
- •18 или 24 месяца — основные сроки продажи прежнего жилья
Кому дают шкалу для единственной квартиры
Льготная шкала применяется к физическому лицу — резиденту Израиля, для которого приобретаемое жильё является единственной квартирой в Израиле и на соответствующей территории, указанной в законе. Льгота возможна и при улучшении жилищных условий: новую квартиру покупают до продажи старой, но прежнее единственное жильё затем продают в установленный срок. Для квартир, приобретённых с 1 июня 2023 года по 31 мая 2025 года, основной срок составлял 18 месяцев, а при покупке с 1 июня 2025 года — 24 месяца. При покупке у застройщика учитывается также годичный срок, связанный с передачей квартиры.
Сколько платят по льготной шкале
По шкале, замороженной на 2025–2027 годы, с первых 1 978 745 шекелей стоимости единственной квартиры налог не взимается. С части стоимости от 1 978 745 до 2 347 040 шекелей платят 3,5%, со следующей части до 6 055 070 шекелей — 5%, далее действуют ставки 8% и 10%. Налог считается по частям, а не по одной ставке со всей цены. Например, при цене 2 300 000 шекелей налог по шкале единственного жилья составит около 11 244 шекелей, тогда как дополнительная квартира той же стоимости облагается по ставке 8%, то есть налог составит 184 000 шекелей.
Почему нельзя ждать регистрации в табу
Согласно пункту 73(в) Закона о налогообложении недвижимости, покупатель обязан подать декларацию в течение 30 дней со дня сделки. В ней указывают объект, условия сделки, уплаченную цену, сумму налога и способ её расчёта, а также основание для освобождения или скидки. Покупатель должен сообщить и сведения о способах оплаты в соответствии с пунктом 30 Закона о сокращении использования наличных. Если стороны представлены адвокатом, декларация подаётся им онлайн; покупатель без представителя также использует электронную систему, кроме одобренных исключений.
Старая квартира ещё не продана: что заявлять
Покупатель, меняющий жильё, не обязан автоматически платить налог как за дополнительную квартиру: закон допускает шкалу единственного жилья при последующей своевременной продаже прежней квартиры. Однако это намерение и соответствующий расчёт должны быть отражены уже в декларации, а не после истечения срока продажи. В 2026 году для некоторых сроков действует специальное продление на три месяца: если хотя бы один день установленного периода приходится на промежуток с 28 февраля по 31 мая 2026 года, применяется более поздняя из предусмотренных продлённых дат. Например, в официальном разъяснении срок продажи, первоначально истекавший 1 марта 2026 года, перенесён до 31 августа 2026 года.
Как реагировать на ошибочную налоговую оценку
После принятия декларации региональное управление направляет уведомление об оценке и платёжный документ, а инспектор продолжает проверку. Если квартира ошибочно указана как дополнительная либо не заявлена положенная льгота, вопрос нельзя оставлять до продажи или регистрации прав: следует проверить расчёт и без промедления инициировать исправление оценки. В деле Малькиор против Управления налогообложения недвижимости Тель-Авива покупатели квартиры 2013 года лишь в ноябре 2018 года попросили задним числом признать её единственной квартирой по процедуре пункта 85 закона. Налоговый орган отказал, указав, что срок исправления истёк ещё в ноябре 2017 года; спор рассматривала апелляционная комиссия при Окружном суде Тель-Авива — Яффо.
שאלות נפוצות
С какого дня отсчитываются 30 дней для декларации?
Срок отсчитывается со дня сделки, а не с передачи ключей, полной оплаты или регистрации в табу. В декларации покупатель указывает собственный расчёт налога и заявляет право на льготу.
Можно ли считать новую квартиру единственной, если старая ещё не продана?
Да, если новая квартира заменяет прежнее единственное жильё и старая будет продана в установленный законом срок. Для соответствующих покупок срок составляет 18 или 24 месяца, а при покупке у застройщика учитывается также срок, связанный с передачей квартиры.
Вся стоимость квартиры облагается по самой высокой ставке?
Нет. Прогрессивная шкала применяется отдельно к каждой части стоимости: сначала необлагаемый порог, затем 3,5%, 5%, 8% и 10% в соответствующих диапазонах.
Что делать, если налог посчитали как за вторую квартиру?
Нужно проверить первоначальную декларацию, заявленный статус жилья и уведомление об оценке. Материалы судебного дела Малькиор показывают, что для исправления используется процедура пункта 85 Закона о налогообложении недвижимости, а затягивание может привести к спору о пропущенном сроке.
מה עושים עכשיו
Сразу после подписания договора зафиксируйте крайний день подачи декларации, проверьте, считается ли квартира единственной, и рассчитайте налог по официальному симулятору. Если сохраняется старая квартира, отдельно отметьте срок её продажи; получив налоговую оценку, сопоставьте её с поданной декларацией и не откладывайте исправление обнаруженной ошибки.
מקורות
למצוא עורך דין בתחום הזה
- עורכי דין: פרקטיקה כללית
- עורכי דין בТель-Авив
- עורכי דין בИерусалим
- עורכי דין בХайфа
- עורכי דין בРишон ле-Цион