Advokat Match
← כל המאמרים
blog.cat.realestate6 דק' קריאה

Ваад-байт требует крупный сбор на ремонт: кто платит и можно ли отказаться?

Крупное разовое требование об уплате от ваад-байта не является автоматически ни действительным, ни необязательным. Ответ зависит от того, являются ли работы необходимым обслуживанием или улучшением, как было утверждено решение и кому выставлен счет — владельцу квартиры или арендатору.

מספרים ועובדות
  • •5 дней: минимальный срок предварительного уведомления об общем собрании
  • •51%: простое большинство, указанное для восстановления состояния здания
  • •51%–100%: возможный диапазон необходимого согласия на улучшение
  • •100%: согласие, необходимое для перехода к равным платежам
  • •2/3: доля владельцев, необходимая для одобрения установки нового лифта
  • •3 ценовых предложения: рекомендуется получить для ремонтных работ

Сначала выясните: ремонт или улучшение?

Статья 58 Закона Израиля о недвижимости 1969 года обязывает владельцев квартир участвовать в расходах, необходимых для надлежащего содержания и управления общим имуществом. Необходимые работы могут включать устранение общей протечки, ремонт водопровода, замков, фасадов или существующего лифта; «надлежащее содержание» означает сохранение состояния общего имущества, включая улучшения, ранее одобренные владельцами. Как правило, владелец не может наложить вето на такие расходы лишь потому, что он голосовал против или не присутствовал на собрании. Напротив, новый объект благоустройства или существенное усовершенствование может считаться улучшением, для которого необходимое согласие может составлять от 51% до 100% в зависимости от проекта.

Специальный счет за ремонт обычно оплачивает владелец

Ответственность за ремонт, реконструкцию или улучшение общего имущества несет владелец квартиры, а не арендатор. Ассоциация жилищной культуры отличает эти расходы от регулярных платежей компании по обслуживанию или управлению, которые обычно несет арендатор, тогда как расходы, улучшающие имущество, возлагаются на владельца. Поэтому арендаторам следует немедленно передать требование о специальном сборе арендодателю и проверить, как договор аренды распределяет регулярные платежи. Спор по договору аренды между арендодателем и арендатором не обязательно отменяет установленную законом ответственность владельца перед домом.

Большинство не может одобрить всё

Для восстановления здания до прежнего состояния обычно требуется простое большинство на общем собрании, обозначенное в исследовании как 51%. О собрании необходимо уведомить не менее чем за пять дней, а предлагаемый ремонт должен быть указан в повестке дня; добавление не объявленного заранее вопроса требует согласия всех владельцев. Для улучшений может потребоваться от 51% до единогласного согласия в зависимости от их характера и влияния на имущественные права. Классическое специальное правило касается нового лифта в существующем здании: для его установки требуется одобрение двух третей владельцев квартир, при этом владельцы квартир на первом этаже освобождены от расходов на установку, но при обстоятельствах, предусмотренных законом, на них всё же могут возлагаться обязанности по содержанию.

Проверьте, как была рассчитана ваша доля

Согласно статье 58, по умолчанию расходы обычно распределяются исходя из площади каждой квартиры по отношению к общей площади всех квартир, если зарегистрированный согласованный устав не предусматривает иное. Комитет не должен просто делить крупный счет поровну из соображений удобства: согласно разъяснениям Ассоциации жилищной культуры, переход от пропорциональных платежей к равным требует 100% согласия. Это может существенно повлиять на размер платежей, если квартиры различаются по площади. До оплаты запросите расчет, протокол собрания, устав дома и предложение подрядчика.

Как оспорить чрезмерный сбор

Начните с запроса документов, а не с безоговорочного отказа: выясните, какой дефект ремонтируется, восстанавливают ли работы существующее состояние или добавляют улучшение, какое большинство их одобрило и как была рассчитана доля каждой квартиры. Комитет должен хранить квитанции и вести счета, а его финансовый отчет должен отражать предыдущий остаток, доходы, расходы и текущий остаток; Ассоциация также рекомендует получить три ценовых предложения, хотя на комитет не распространяется законодательство о государственных тендерах. Если спор по поводу сбора не разрешен, владельцы квартир и комитет могут передать спор в кондоминиуме региональному Инспектору по регистрации недвижимости. Решение Инспектора может быть обжаловано в Окружном суде по месту нахождения здания, а комитет может предъявить иск к лицу, отказывающемуся платить, на основании статьи 69 без получения отдельного одобрения общего собрания.

שאלות נפוצות

Могу ли я отказаться платить, потому что голосовал против ремонта?

Не обязательно. Если работы являются надлежащим содержанием и были должным образом одобрены необходимым большинством, платить могут быть обязаны и владельцы, голосовавшие против или отсутствовавшие. Отказ имеет больше оснований, если проект фактически является улучшением, необходимое согласие не было получено либо распределение расходов противоречит статье 58 или зарегистрированному уставу.

Должен ли арендатор платить разовый сбор на ремонт здания?

Согласно исследовательским материалам, расходы на ремонт, реконструкцию и улучшение имущества несет владелец квартиры, тогда как регулярные расходы компании по управлению обычно возлагаются на арендатора. Арендатору следует незамедлительно уведомить арендодателя и проверить договор аренды, а не игнорировать требование.

Может ли ваад-байт разделить расходы на ремонт поровну между всеми квартирами?

По умолчанию закон обычно предусматривает пропорциональное распределение в зависимости от площади квартиры. Согласно Ассоциации жилищной культуры, для перехода к равным платежам требуется согласие 100% владельцев квартир, если только применимый зарегистрированный порядок уже не предусматривает равное распределение.

Какие документы я могу запросить до оплаты?

Запросите уведомление о собрании и его протокол, решение и результаты голосования, описание работ, расчет стоимости, ценовые предложения, счета и зарегистрированный устав дома. В финансовом отчете должны быть указаны предыдущий остаток, расходы, доходы и текущий остаток.

Куда подается спор с домовым комитетом?

Комитеты кондоминиумов и владельцы квартир могут подавать иски региональному Инспектору по регистрации недвижимости по месту регистрации здания. Решение может быть обжаловано в компетентном Окружном суде.

מה עושים עכשיו

Не считайте крупный сбор на ремонт ни автоматически обязательным, ни таким, который можно без риска игнорировать. Определите, являются ли работы обслуживанием или улучшением, проверьте голосование и формулу платежа и письменно запросите подтверждающие документы. Если эти проверки выявят существенное нарушение, специализированным органом для рассмотрения споров в кондоминиумах является Инспектор по регистрации недвижимости.

מקורות

למצוא עורך דין בתחום הזה

ניתוח המקרה לפי פסקי דין

קראו גם

כל המאמרים בנושא «blog.cat.realestate»