Аренда квартиры в Израиле: какие деньги хозяин не вправе требовать
«Так написано в договоре» не всегда означает, что требование законно. Поправка 2017 года к Закону об аренде и ссуде, известная как Закон о справедливой аренде, ограничивает денежные гарантии, распределяет расходы и устанавливает сроки ремонта и возврата депозита.
- •3 месячные платы — один из пределов гарантии
- •⅓ срока аренды — альтернативный предел
- •30 дней — обычный срок существенного ремонта
- •3 дня — срок срочного ремонта
- •60 дней — срок возврата гарантии
Не каждый счёт относится к арендатору
Статья 25ט Закона об аренде и ссуде, 5731–1971 гг., перечисляет платежи арендатора: арендная плата, арнона, вода, электричество, газ, отопление и текущее содержание общего дома. Однако хозяин не вправе напрямую перекладывать на жильца покупку или улучшение постоянных систем и оборудования, если только улучшение не попросил сам арендатор. Также на арендатора нельзя возлагать страхование конструкции квартиры и обязательства хозяина перед третьими лицами. Например, если риелтор действовал от имени владельца, его комиссию нельзя просто записать в расходы жильца.
Депозит ограничен, даже если договор говорит иначе
Лимит статьи 25י применяется к гарантиям, которые требуют от арендатора денежных расходов, включая наличный депозит и банковскую гарантию. Их совокупная величина не может превышать меньшую из двух сумм: плату за треть всего срока аренды или плату за три месяца. При аренде за 6 000 шекелей в месяц на 12 месяцев потолок составит 18 000 шекелей; при договоре на 6 месяцев — 12 000 шекелей. Стороны не могут узаконить превышение лимита одной лишь подписью под договором.
Когда хозяин может удержать гарантию
Гарантия не является запасным бюджетом владельца на покраску или обновление квартиры. Закон разрешает использовать её только при неоплаченной аренде, неустранённом повреждении, за которое отвечает жилец, неоплаченных обязательных текущих платежах или несвоевременном освобождении квартиры. Удерживаемая сумма должна соответствовать долгу, стоимости ремонта либо условиям договора при задержке выезда. До реализации гарантии хозяин обязан заранее уведомить арендатора и дать разумное время исправить нарушение.
Поломка или ущерб: кто платит за ремонт
Арендатор отвечает за дефект, вызванный неразумным использованием квартиры, и по общему правилу ремонтирует его за свой счёт. Остальные существенные неисправности владелец обязан устранить за свой счёт не позднее 30 дней после получения требования. Если дефект не позволяет нормально жить в квартире, максимальный срок сокращается до 3 дней. Когда хозяин не действует, закон допускает ремонт силами жильца с требованием возместить разумные расходы либо соразмерное уменьшение арендной платы; при несрочной поломке о самостоятельном ремонте следует предварительно уведомить владельца.
Возврат депозита и малый иск
После окончания аренды хозяин должен вернуть гарантию или её остаток, включая полученный от неё доход, в течение 60 дней после передачи квартиры либо после погашения предусмотренных законом долгов — в зависимости от того, что произошло позже. Если деньги удерживаются без объяснений, полезно направить письменное требование с датой передачи ключей, суммой и сроком возврата. Затем спор можно передать в суд по мелким искам, приложив договор, подтверждение депозита, акт передачи, фотографии, переписку, счета и квитанции. Суд будет проверять, существовало ли предусмотренное законом основание для удержания, было ли уведомление и соответствует ли списанная сумма реальному долгу или подтверждённой стоимости ремонта.
Частые вопросы
Может ли хозяин потребовать депозит за четыре месяца?
Для денежного депозита или банковской гарантии действует предел: меньшая сумма из платы за три месяца и платы за треть срока аренды. Поэтому при стандартном годовом договоре четыре месячные платы превышают установленный лимит.
Обязан ли арендатор платить специальный сбор домового комитета?
Арендатор оплачивает текущее содержание общего дома. Но платежи на приобретение или улучшение постоянных систем и оборудования не относятся к перечисленным законом текущим расходам арендатора, если улучшение не было сделано по его просьбе.
Можно ли удержать депозит за обычный износ?
Закон связывает ответственность жильца с дефектом, возникшим из-за неразумного использования. Владельцу недостаточно назвать любую потёртость «ущербом»: основание удержания и стоимость ремонта должны соответствовать предусмотренным законом условиям.
Можно ли самому вызвать мастера и вычесть стоимость из аренды?
Если владелец не устранил существенный дефект в установленный срок, арендатор может отремонтировать его и потребовать возмещения разумных расходов либо соразмерно уменьшить арендную плату. При несрочном ремонте владельца нужно заблаговременно уведомить; срочную неисправность закон позволяет устранить без ожидания.
Что приложить к иску о невозвращённом депозите?
Практически важны договор, подтверждение передачи денег, переписка, фотографии при въезде и выезде, акт возврата квартиры и требование вернуть депозит. Если хозяин ссылается на ущерб или долг, значение будут иметь счета, квитанции и уведомление о намерении использовать гарантию.
Что делать дальше
До передачи ключей зафиксируйте состояние квартиры, показания счётчиков и отсутствие долгов, а получение ключей подтвердите письменно. Если депозит не возвращён, запросите подробный расчёт удержаний и сохраните всю переписку; после истечения установленного срока документы можно использовать для обращения в суд по мелким искам.