מס רכישה על דירה: הטבת דירה יחידה וכלל 30 הימים
לאחר חתימת החוזה, עומדים לרשות הרוכש 30 ימים לדווח על העסקה ולערוך שומה עצמית של מס הרכישה. טעות במעמד הדירה — "יחידה" או "נוספת" — עלולה להסתכם בהפרש של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
- •30 ימים — המועד האחרון להגשת הצהרת הרוכש
- •₪1,978,745 — החלק הפטור ממס בדירה יחידה
- •3.5% — השיעור הבא במדרגות המס המופחתות
- •8% — השיעור על דירה נוספת עד ₪6,055,070
- •18 או 24 חודשים — התקופות העיקריות למכירת הדירה הקודמת
מי זכאי למדרגות המס של דירה יחידה
מדרגות המס המופחתות חלות על יחיד שהוא תושב ישראל, אשר הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה בישראל ובאזור הרלוונטי שנקבע בחוק. ההטבה עשויה לחול גם בעת שיפור דיור: הדירה החדשה נרכשת לפני מכירת הישנה, אך הדירה היחידה הקודמת נמכרת לאחר מכן בתוך התקופה שנקבעה. לגבי דירות שנרכשו מ-1 ביוני 2023 עד 31 במאי 2025, התקופה העיקרית הייתה 18 חודשים, ואילו לגבי רכישות מ-1 ביוני 2025, התקופה היא 24 חודשים. ברכישה מקבלן מובאת בחשבון גם תקופה של שנה הקשורה למסירת הדירה.
כמה משלמים לפי מדרגות המס המופחתות
לפי המדרגות שהוקפאו לשנים 2025–2027, לא נגבה מס על 1,978,745 השקלים הראשונים משוויה של דירה יחידה. על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 שקלים משולם מס בשיעור 3.5%, על החלק הבא עד 6,055,070 שקלים משולם מס בשיעור 5%, ולאחר מכן חלים שיעורים של 8% ו-10%. המס מחושב לפי חלקים, ולא באמצעות החלת שיעור יחיד על מלוא המחיר. לדוגמה, במחיר של 2,300,000 שקלים, המס לפי מדרגות דירה יחידה יהיה כ-11,244 שקלים, בעוד שעל דירה נוספת באותו שווי מוטל מס בשיעור 8%, כלומר המס יהיה 184,000 שקלים.
מדוע אי אפשר להמתין לרישום בטאבו
לפי סעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, על הרוכש להגיש הצהרה בתוך 30 ימים מיום העסקה. ההצהרה חייבת לפרט את הנכס, את תנאי העסקה, את המחיר ששולם, את סכום המס ואת אופן חישובו, וכן את העילות לפטור או להפחתה. על הרוכש לדווח גם על מידע בדבר אמצעי התשלום בהתאם לסעיף 30 לחוק לצמצום השימוש במזומן. אם הצדדים מיוצגים בידי עורך דין, עורך הדין מגיש את ההצהרה באופן מקוון; גם רוכש שאינו מיוצג משתמש במערכת המקוונת, למעט במקרים שאושרו.
הדירה הישנה טרם נמכרה: מה יש להצהיר
רוכש המחליף דירה אינו נדרש אוטומטית לשלם מס כאילו רכש דירה נוספת: החוק מאפשר להחיל את מדרגות דירה יחידה אם הדירה הקודמת נמכרת לאחר מכן במועד. עם זאת, כוונה זו והחישוב המתאים חייבים לקבל ביטוי כבר בהצהרה, ולא לאחר תום תקופת המכירה. בשנת 2026 חלה הארכה מיוחדת של שלושה חודשים על מועדים מסוימים: אם לפחות יום אחד מן התקופה שנקבעה חל בין 28 בפברואר ל-31 במאי 2026, חל המאוחר מבין המועדים המוארכים הרלוונטיים. לדוגמה, בהבהרה הרשמית, מועד מכירה שהיה אמור להסתיים במקור ב-1 במרץ 2026 נדחה ל-31 באוגוסט 2026.
כיצד להגיב לשומת מס שגויה
לאחר קבלת ההצהרה, המשרד האזורי שולח הודעת שומה ומסמך תשלום, בעוד המפקח ממשיך בבדיקה. אם הדירה דווחה בטעות כדירה נוספת או שלא נתבעה הטבה שחלה, אין להשאיר את העניין עד למכירה או לרישום הזכויות: יש לבדוק את החישוב וליזום ללא דיחוי תיקון שומה. בעניין מלכיאור נגד משרד מיסוי מקרקעין תל אביב, רוכשי דירה שנרכשה בשנת 2013 ביקשו רק בנובמבר 2018 להכיר בה למפרע כדירתם היחידה, לפי ההליך שבסעיף 85 לחוק. רשות המסים סירבה בטענה שהתקופה לתיקון כבר הסתיימה בנובמבר 2017; המחלוקת נדונה בוועדת הערר של בית המשפט המחוזי תל אביב–יפו.
שאלות נפוצות
מאיזה יום נספרת תקופת 30 הימים להגשת ההצהרה?
התקופה נספרת מיום העסקה, ולא ממסירת המפתחות, מהתשלום המלא או מהרישום בטאבו. בהצהרה מציג הרוכש את חישוב המס שלו ותובע את זכאותו להטבה.
האם ניתן להתייחס לדירה החדשה כדירה יחידה אם הישנה טרם נמכרה?
כן, אם הדירה החדשה מחליפה את הדירה היחידה הקודמת והישנה נמכרת בתוך התקופה שנקבעה בחוק. לגבי הרכישות הרלוונטיות, התקופה היא 18 או 24 חודשים, וברכישה מקבלן מובאת בחשבון גם תקופה הקשורה למסירת הדירה.
האם מלוא שווי הדירה ממוסה בשיעור הגבוה ביותר?
לא. המדרגות הפרוגרסיביות חלות בנפרד על כל חלק מהשווי: תחילה סף הפטור ממס, ולאחר מכן 3.5%, 5%, 8% ו-10% בטווחים המתאימים.
מה יש לעשות אם המס חושב כאילו מדובר בדירה שנייה?
יש לבדוק את ההצהרה המקורית, את מעמד הדירה שדווח ואת הודעת השומה. החומרים מעניין מלכיאור מראים כי ההליך לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין משמש לתיקונים, וכי עיכוב עלול להוביל למחלוקת בדבר החמצת המועד.
מה עושים עכשיו
מיד לאחר חתימת החוזה, יש לרשום את המועד האחרון להגשת ההצהרה, לבדוק אם הדירה זכאית למעמד של דירה יחידה ולחשב את המס באמצעות המחשבון הרשמי. אם הדירה הישנה נשארת בבעלות, יש לציין בנפרד את המועד האחרון למכירתה; עם קבלת שומת המס, יש להשוותה להצהרה שהוגשה ולא להתעכב בתיקון כל טעות שנמצאה.
מקורות
למצוא עורך דין בתחום הזה
- עורכי דין: פרקטיקה כללית
- עורכי דין בТель-Авив
- עורכי דין בИерусалим
- עורכי דין בХайфа
- עורכי דין בРишон ле-Цион