בית המשפט השווה בין שיטות לחישוב היטל השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי

מכירת הדירה לאחר אישור התוכניות

נועה לב הייתה בעלת דירה בקומה השלישית בבניין ישן ברחוב דפנה 18, במתחם "דפנה–ארלוזורוב". לאחר אישור תוכנית תא/3885 ותוכנית האיחוד והחלוקה מחדש תא/5/3885, היא חתמה על הסכם פינוי-בינוי שלפיו תקבל דירה בשטח של כ-130 מ"ר. ב-6 בפברואר 2020 מכרה לב את הדירה הישנה תמורת 4,150,000 שקלים, ולאחר מכן נדרשה לשלם היטל השבחה.

מדוע השומות היו שונות

הוועדה המקומית העריכה את ההיטל בגין תוכנית תא/3885 בסך 518,090 שקלים, ובגין תוכנית תא/5/3885 בסך 203,153 שקלים. השמאי מטעם בעלת הדירה סבר כי בגין התוכנית הראשונה יש לגבות 84,500 שקלים, וכי התוכנית השנייה כלל לא יצרה השבחה חייבת. השמאי המכריע אלי כהן קבע היטלים בסך 247,800 ו-243,600 שקלים, בהתאמה — בסך הכול כ-491,400 שקלים, בתוספת הצמדה.

שלוש שיטות להערכת המצב החדש

בית המשפט ביקש חישוב לפי שלוש שיטות: השוואה ישירה לעסקאות, הערכה לפי שווי דירת התמורה וחישוב השווי היחסי המהוון של הזכויות. בהשלמה קיבל השמאי המכריע סכום של 229,485 שקלים בשיטת ההשוואה הישירה; 353,864 שקלים לפי שווי דירת התמורה, ללא התחשבות בשימוש בדירה הישנה בתקופת הביניים; ו-635,000 שקלים — תוך התחשבות בשימוש זה. שיטת השווי היחסי המהוון, ללא הוספת דמי שימוש, הניבה סכום של 247,800 שקלים.

הבסיס המשפטי למחלוקת

בית המשפט הסתמך על העיקרון שלפיו ההיטל נגבה רק בגין ההתעשרות שנגרמה עקב הפעולה התכנונית: משווים את שווי המקרקעין לפני אישור התוכנית ולאחריו. בתוך כך, שיטת ההשוואה הישירה לעסקאות הוכרה כשיטת ההערכה המועדפת, כאשר קיימים נתונים מתאימים. בית המשפט ציין גם כי היוון בשל דחיית המימוש צריך לחול רק על השווי שנוסף מכוח התוכנית, ולא על זכויות קיימות וזמינות; בחישוב כזה אין צורך להוסיף בנפרד את שווי השימוש בנכס הישן בתקופת הביניים.

תוצאת ההחלטה בטקסט שהוצג

הוועדה המקומית הגישה את הערעור ודרשה להביא בחשבון דמי שכירות אפשריים או את שווי השימוש בדירה עד למימוש הפרויקט. קודם לכן דחתה ועדת הערר עמדה זו בדעת רוב, בהסתמך על עניין טבצ'ניק. עם זאת, החומר שנמסר נקטע לפני החלק האופרטיבי, ולכן התוצאה הסופית של הערעור המנהלי וגובה ההיטל שפסק בית המשפט אינם מצוינים במקור.

חדשות משפטיות אחרונות

• העליון החמיר את עונשם של תוקפי עורך הדין
• החברה להגנת הטבע משכה עתירה נגד חוק חוות הבודדים ביערות
• העליון: רוכשי דירות יקבלו פיצוי לפני הבנק המלווה בפרויקט שקרס
• הנציב: הדיין זרביב הפר את כללי האתיקה בקריאה לתרומות