מיסוי דירות להשקעה בישראל: מה לבדוק לפני הרכישה

רכישת דירה להשקעה

דירה נוספת מעבר לדירה הראשונה או היחידה נחשבת בדרך כלל לדירה להשקעה וממוסה באופן שונה. לפי המקור, מס הרכישה על דירה להשקעה עומד זה כמה שנים על 8% ממלוא השווי, לרבות מע״מ. לכן תשלום זה עשוי להפחית במידה ניכרת את תשואת ההשקעה עוד לפני תחילת השכרת הדירה.

הכנסה משכירות ומכירה

תקרת הפטור על הכנסה משכירות המצוינת בכתבה היא 5,654 שקלים בחודש, והיא משתנה מדי שנה. כאשר חורגים מהתקרה, מתוארות שתי אפשרויות: מס קבוע בשיעור 10% מההכנסה ללא ניכויים, או מסלול פטור מותאם, שעשוי להיות משתלם יותר במקרים מסוימים. בעת המכירה, מס השבח עומד על 25% מהרווח; לגבי דירות שנרכשו לפני שנת 2014, התקופה שעד ינואר 2014 פטורה ממס זה, לפי ההסבר שהובא.

מספר הדירות והחזקת חלקים

המקור מציג לא הוראה מחייבת, אלא עמדה מתוך טיוטת הנחיה של רשות המסים, אשר נמשכה לאחר מכן. לפי עמדה זו, החזקה בדירה אחת עד חמש דירות נחשבת בדרך כלל להשקעה פסיבית, הטווח שבין חמש לעשר דירות נמצא ב״תחום האפור״, ויותר מעשר דירות נחשבות לפעילות עסקית. בעת רכישת חלקים, רשות המסים עשויה לבחון את המהות האמיתית של המבנה: לדוגמה, שלושה שלישים בדירות בבניין אחד עשויים להיחשב בפועל לבעלות בדירה שלמה אחת.

העברה במתנה ומעמד של דירה יחידה

לפי חוק מיסוי מקרקעין, העברת דירה במתנה לקרוב משפחה עשויה להיות פטורה ממס שבח, אולם לגבי אחים ואחיות חלה מגבלה: הפטור אפשרי אם הנכס כולו התקבל מההורים במתנה או בירושה. מס הרכישה בהעברה במתנה נותר בתוקף. אם מקבל המתנה הוא בן פחות מ־18, בדוגמה שהובאה חל מס מלא בשיעור 8% בהתאם למעמדו של ההורה; מקבל בגיר משלם שליש משיעורי המס החלים על דירה יחידה, ובדוגמה המצוינת שווי של עד 2 מיליון שקלים פטור ממס.

חדשות משפטיות אחרונות

• כלי תקשורת בארה״ב תבעו בעקבות הגבלת הגישה לבית הלבן
• המפלגות הציגו תוכניות לעתיד מערכת המשפט
• ארה״ב: היורה בשלושה פלסטינים הורשע בניסיון רצח
• בן גביר העלה בדיון ביטחוני את עונש המוות למחבלים