בית המשפט: שיפוץ יקר אינו הופך דירה חדשה ל״מעטפת״

הרכישה ומחלוקת המס

ב-20 בדצמבר 2022 חתמו בני הזוג על הסכם לרכישת נכס בקומה השנייה של הבית ברחוב הברושים 24, רמת השרון, יחד עם מרפסת, גג ושני מקומות חניה. המחיר עמד על כ-9.4 מיליון שקל, ומסירת הנכס נקבעה ל-15 במרץ 2023. הרוכשים ציינו בשומה העצמית כי רכשו ״דירת מעטפת״ שאינה ראויה למגורים, שיש לראות בה בניין ולחייבה במס רכישה בשיעור של 6%.

עמדת רשות המסים

מנהל מיסוי מקרקעין נתניה הכיר בנכס כדירת מגורים. מאחר שזו לא הייתה דירתם היחידה של בני הזוג, החיל המנהל שיעורים של 8% ו-10% מכוח סעיף 9(ג1ו)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). השגתם של בני הזוג נדחתה, ולאחר מכן הם פנו לוועדת הערר.

מדוע הדירה הוגדרה כדירת מגורים

יו״ר הוועדה, השופט שמואל בורנשטין, שמאי המקרקעין גידי גבאי ורואה החשבון שבתאי בירן דחו את הערר פה אחד. הוועדה יישמה שני מבחנים מצטברים: הפוטנציאל האובייקטיבי של הנכס לשמש למגורים וכוונתו הסובייקטיבית של הרוכש להשתמש בו למגורים. כוונת בני הזוג לא הייתה שנויה במחלוקת — באוקטובר 2023 הם נכנסו להתגורר בדירה; התאמתה האובייקטיבית למגורים נתמכה בהיתר לבנייה למגורים, בטופסי 4 ו-5, בחיבור לתשתיות, בתכנון למגורים, במטבח, בכלים סניטריים, בדלתות, בריצוף פרקט ובמערכות מיזוג אוויר.

השיפוץ לא שינה את הסיווג

בני הזוג טענו כי נאלצו לשכור מקום מגורים אחר במשך כשמונה חודשים, וכי השלמת העבודות עלתה יותר מ-580 אלף שקל. ואולם, הוועדה קבעה כי רכישת הנכס ״כמות שהוא״, ליקויי בנייה וחלק מעבודות הגמר שלא הושלמו אינם הופכים כשלעצמם את הדירה ל״מעטפת״. גישה אחרת הייתה מובילה לכך שכל דירה הופכת בזמן שיפוץ נרחב, לצורכי מס, לבניין וזוכה לשיעור של 6% במקום 8%–10% — תוצאה שהוועדה מצאה בלתי סבירה.

ההקשר המשפטי

המחלוקת נדונה במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ותקנות מס הרכישה. בחוק התוכנית הכלכלית לשנות התקציב 2023–2024 הורחבה הגדרת דירת מגורים: גם דירת מעטפת המיועדת למגורים חייבת במס רכישה כדירת מגורים. מספר התיק ומועדו המלא של פסק הדין לא צוינו במקור.

חדשות משפטיות אחרונות

• מגדל המגורים בבבלי עומד במרכז שש תביעות משפטיות
• רשות המסים דורשת מעסקים בצפון להחזיר 238 מיליון שקל
• מנהל תיכון בנגב נעצר בחשד לתקיפת תלמיד במהלך קטטה
• בג״ץ ידון בעתירה נגד העברת הכספים הקואליציוניים