Advokat Match
← כל המאמרים
blog.cat.realestate7 דק' קריאה

Задержка передачи квартиры застройщиком: когда вы имеете право на компенсацию без подачи иска?

Закон о продаже квартир не требует доказывать, что вы фактически платили арендную плату, чтобы получить компенсацию за задержку, однако порядок расчёта прежде всего зависит от даты подписания договора. Ссылка на войну или «форс-мажор» также не освобождает застройщика автоматически: необходимо проверить причину задержки и её связь с конкретным проектом.

מספרים ועובדות
  • •7 июля 2022 года: дата начала применения поправки № 9 к новым договорам
  • •Более одного месяца: порог возникновения права на компенсацию по новым договорам
  • •125%: компенсация с пятого по десятый месяц
  • •150%: компенсация начиная с одиннадцатого месяца
  • •60 дней: льготный период по договорам, подписанным до 7 июля 2022 года

Начните с даты договора, а не с даты покупки проекта

Поправка № 9 к Закону о продаже квартир 1973 года применяется к договорам, подписанным начиная с 7 июля 2022 года. По таким договорам задержка исчисляется от даты передачи, указанной в договоре купли-продажи, а не от устной оценки представителя отдела продаж или предполагаемой даты завершения строительства. Если задержка превышает один месяц, покупатель имеет право на компенсацию без доказывания ущерба начиная со второго месяца после договорной даты. Неполный месяц также учитывается, однако сам первый месяц не порождает права на компенсацию в рамках этого порядка.

Сколько застройщик платит по новым договорам?

Со второго по четвёртый месяц после даты передачи компенсация равна арендной плате за сопоставимую квартиру по площади и местоположению. С пятого по десятый месяц она повышается до 125% этой суммы, а начиная с одиннадцатого месяца — до 150%. Если арендная плата за сопоставимую квартиру составляет 4 000 шекелей, а передача задержана на шесть месяцев, расчёт составит 12 000 шекелей за месяцы со второго по четвёртый и 10 000 шекелей за пятый и шестой месяцы, то есть 22 000 шекелей. Закон предусматривает выплату компенсации в конце каждого месяца за соответствующий месяц, а договор не может ограничивать эти права, если только изменение не осуществляется в пользу покупателя.

К более ранним договорам применяется иной расчёт

Для договоров, подписанных до 7 июля 2022 года, законный льготный период составлял шестьдесят дней. Если задержка превышала этот срок, компенсация рассчитывалась за весь период задержки начиная с договорной даты передачи, а не только с шестьдесят первого дня. Размер компенсации составляет 150% арендной платы за сопоставимую квартиру в течение первых восьми месяцев, а затем — 125% за последующий период. Поэтому применение порядка для новых договоров к старому договору или наоборот может существенно изменить сумму.

Война не является автоматическим основанием для освобождения

По договорам, на которые распространяется поправка № 9, продавец не обязан выплачивать компенсацию, если задержку вызвал покупатель либо если исполнение договора стало невозможным вследствие чрезвычайных обстоятельств, которые нельзя было предвидеть заранее. Однако общего утверждения вроде «война задержала всю отрасль» самого по себе недостаточно для разрешения вопроса; необходимо установить, что именно произошло в конкретном проекте и были ли эти обстоятельства причиной заявленного периода задержки. Было опубликовано решение окружного суда, признавшего указания Командования тыла и последствия войны непредвиденными обстоятельствами, оправдывавшими задержку в рассматривавшемся деле. Вместе с тем в юридическом анализе решения Верховного суда разъяснялось, что суд не установил общего правила, согласно которому война «Железные мечи» всегда считается обстоятельством, препятствующим исполнению договора, поэтому конкретные факты и причинно-следственная связь остаются решающими.

Что направить до обращения в суд?

Право на компенсацию не требует судебного решения или доказательства ущерба, однако отказ застройщика может превратить разногласие в спор, требующий разрешения. Направьте письменное требование, приложив договор купли-продажи и приложения к нему, согласованную дату передачи, уведомления об отсрочке и дату фактической передачи, если она состоялась. Приложите документально подтверждённые примеры аренды квартир, сопоставимых по площади и местоположению, а также помесячную таблицу с указанием процентной ставки и требуемой суммы. Потребуйте также конкретного объяснения любых ссылок на форс-мажор с указанием периода, в течение которого событие влияло на проект, и сохраните подтверждения отправки требования и получения ответа.

שאלות נפוצות

Должен ли я фактически арендовать квартиру, чтобы получить компенсацию?

Нет. Предусмотренная законом компенсация за задержку предоставляется без доказывания ущерба и рассчитывается исходя из арендной платы за квартиру, сопоставимую по площади и местоположению. Тем не менее, если застройщик оспорит размер такой платы, вам могут потребоваться рыночные данные для её подтверждения.

Учитывается ли первый месяц задержки по новому договору?

По договорам, подписанным начиная с 7 июля 2022 года, компенсация только за первый месяц не выплачивается. Если задержка превышает один месяц, компенсация начисляется со второго месяца; неполный месяц также учитывается.

Может ли застройщик установить в договоре более длительный льготный период?

Отступать от предусмотренных законом условий компенсации можно только в пользу покупателя. Наличие в договоре менее выгодного условия не означает автоматически, что покупатель утратил предоставленную законом защиту.

Отменяет ли начало войны право на компенсацию автоматически?

Нет. Необходимо установить связь между непредвиденными обстоятельствами и фактической задержкой конкретного проекта в определённый период, а также проверить, не вызвал ли задержку сам покупатель. В указанных материалах нет общего правила, согласно которому любая задержка во время войны освобождается от выплаты компенсации.

Когда судебный иск становится необходимым?

Застройщик может выплатить компенсацию на основании письменного требования без подачи иска, поскольку предусмотренное законом право не зависит от судебного решения. Обращение в суд может потребоваться, если застройщик отказывается платить, оспаривает продолжительность задержки или размер арендной платы за сопоставимую квартиру либо ссылается на освобождающие его обстоятельства.

מה עושים עכשיו

Сначала проверьте дату подписания договора и указанную в нём дату передачи, а затем составьте помесячную таблицу в соответствии с применимым правовым режимом. Соберите переписку и подтверждения арендной платы за сопоставимые квартиры и направьте документально обоснованное требование, прежде чем предпринимать дальнейшие шаги. Если спор касается войны или ответственности покупателя, сосредоточьтесь на конкретных фактах, продолжительности и непосредственной причине задержки, а не на общих формулировках.

מקורות

למצוא עורך דין בתחום הזה

ניתוח המקרה לפי פסקי דין

קראו גם

כל המאמרים בנושא «blog.cat.realestate»