Арендуемая квартира продана: может ли новый собственник выселить вас или повысить арендную плату?
Продажа арендуемой квартиры не отменяет договор аренды и не позволяет новому собственнику немедленно установить новую цену. Однако условие о расторжении договора, противоречивые требования об оплате и частые визиты покупателей могут превратить продажу в практический спор.
- •Не менее 90 дней: срок уведомления о расторжении со стороны арендодателя
- •Не менее 60 дней: срок уведомления о расторжении со стороны арендатора
- •1971: год принятия Закона об аренде и ссуде
Договор сохраняет силу при продаже квартиры
Согласно Закону об аренде и ссуде 5731-1971 годов, лицо, приобретающее права арендодателя, занимает его место в отношении прав и обязанностей по договору аренды, даже если это лицо о них не знало. Поэтому, как правило, договор, заключенный на определенный срок, действует до указанной в нем даты, и покупатель не вправе требовать выселения лишь потому, что приобрел квартиру. Размер арендной платы, сроки платежей и обязанности по ремонту также не устанавливаются заново в день продажи. Суд, рассматривающий спор, прежде всего изучит формулировки договора, срок аренды, условия о расторжении и направленные уведомления.
Условие о продаже не всегда дает право на расторжение
Многие договоры содержат условие, позволяющее арендодателю расторгнуть договор аренды в случае продажи квартиры, однако само по себе наличие такого условия не устраняет необходимость проверить его действительность и формулировку. В договоре аренды жилого помещения, к которому применяются положения об одностороннем расторжении, предоставленное арендодателю право расторгнуть договор без нарушения действительно только в том случае, если соответствующее право было предоставлено и арендатору. Арендодатель обязан уведомить не менее чем за 90 дней, тогда как арендатор, как правило, обязан уведомить не менее чем за 60 дней. При отсутствии действительного условия срок договора нельзя сократить лишь потому, что покупатель хочет вселиться в квартиру.
Для повышения арендной платы необходимо договорное основание
Новый собственник не может повысить арендную плату в середине срока лишь потому, что заплатил высокую цену за недвижимость. Изменение возможно, если сам договор содержит четкий механизм корректировки или если арендатор согласен на изменение. По мере приближения срока окончания договора собственник может предложить новый договор с другой ценой с учетом любой существующей опции и положений договора. Нет необходимости подписывать заменяющий договор лишь для изменения имени арендодателя, и иногда с практической точки зрения достаточно краткого документа, фиксирующего передачу прав.
Кому платить после продажи
Новое уведомление о платеже, направленное через WhatsApp, особенно если речь идет о счете, открытом не на имя продавца или покупателя, не является достаточным основанием для изменения реквизитов перевода. Закон об аренде и ссуде требует письменных уведомлений о передаче прав арендодателя и контактных данных, поэтому рекомендуется запросить надлежащим образом оформленное уведомление от продавца и покупателя. Также можно запросить актуальную выписку из реестра или подтверждение прав, документ, удостоверяющий личность, и четкие инструкции в отношении чеков, постоянных платежных поручений и обеспечения. Не следует предоставлять новое обеспечение без письменной фиксации того, что происходит со старым обеспечением, чтобы обеспечение одного и того же обязательства не оказалось одновременно у двух лиц.
Визиты покупателей: согласование, а не свободный доступ
Продажа квартиры не превращает ее в демонстрационный объект и не разрешает входить без согласования. Необходимо проверить, содержит ли договор условие, позволяющее показывать квартиру покупателям, в какое время и с каким сроком предварительного уведомления. Закон об аренде и ссуде требует, чтобы арендодатель действовал в разумное время, после предварительного уведомления и с минимальным нарушением покоя арендатора, когда требуется разрешенный вход в квартиру. Практическое решение — заранее установить ограниченные периоды для посещений вместо того, чтобы почти каждый день разбираться с требованиями о доступе.
שאלות נפוצות
Может ли покупатель потребовать, чтобы я немедленно освободил квартиру?
Не только на основании продажи. Покупатель обязан соблюдать срок аренды и условия договора, если отсутствует иное основание для расторжения или действительное право на выход из договора, реализованное в соответствии с законом. Принудительное выселение осуществляется в рамках судебного разбирательства, а не путем замены замка или отключения коммунальных услуг.
Необходимо ли подписывать новый договор с новым собственником?
Как правило, нет. Покупатель занимает место арендодателя по существующему договору, поэтому повторное подписание не является условием продолжения аренды. Если предлагается новый документ, важно сравнить его с существующим договором и убедиться, что цена, срок аренды, опция или обеспечение не были изменены.
Что делать, если и продавец, и покупатель требуют арендную плату?
Не игнорируйте необходимость оплаты и не выбирайте сторону исключительно на основании телефонного разговора. Попросите обе стороны предоставить письменное уведомление, подтверждение передачи прав и согласованные платежные реквизиты. Если противоречие остается неразрешенным, рекомендуется получить конкретное юридическое разъяснение до наступления срока платежа.
Допустимо ли отказать во входе агенту по недвижимости и покупателям?
Собственник не имеет неограниченного права входить в арендуемую квартиру. Если договор регулирует показ квартиры, предусмотренные условия должны соблюдаться с разумным согласованием; если этот вопрос в нем не урегулирован, стороны должны договориться о времени. Вход без уведомления или вопреки возражению арендатора может привести к спору о вмешательстве в пользование квартирой.
Может ли новый собственник повысить арендную плату при продлении договора?
По окончании срока собственник может предложить новую цену, если только существующая опция заранее не определяет условия продления или механизм ценообразования. Продажа не влечет автоматического повышения в течение действующего срока. Также необходимо проверить, кто и когда может реализовать опцию.
מה עושים עכשיו
Сохраняйте договор, уведомления о продаже и платежные документы и попросите продавца и покупателя предоставить согласованное письменное уведомление о передаче прав. До изменения платежного счета или замены обеспечения проверьте, кто является собственником и что происходит со старыми документами. Если вы получили требование о выселении или повышении арендной платы, сначала проверьте положения договора о сроке, опции и расторжении.
מקורות
למצוא עורך דין בתחום הזה
- עורכי דין: פרקטיקה כללית
- עורכי דין בТель-Авив
- עורכי דין בИерусалим
- עורכי דין בХайфа
- עורכי דין בРишон ле-Цион