רכשתם דירה לפני שמכרתם את הישנה: מתי יוחזר מס הרכישה בישראל
החזקה בשתי דירות במשך כמה חודשים אינה הופכת תמיד רוכש למשקיע לצורכי מס. אם הדירה החדשה מחליפה את הדירה היחידה והדירה הישנה נמכרת בתוך התקופה הקבועה, עשויות לחול מדרגות מס הרכישה המועדפות — לרבות באמצעות בקשה להחזר סכום שכבר שולם ביתר.
- •18 חודשים — לרכישות מיום 01.06.2023 ועד יום 31.05.2025
- •24 חודשים — לרכישות מיום 01.06.2025
- •שנה אחת ממסירת הדירה בידי הקבלן — אם מועד זה מאוחר יותר
- •30 ימים — המועד האחרון להגשת הצהרת העסקה
- •עד 1,978,745 ₪ — שיעור של 0% לדירה יחידה
- •3 חודשים — ההארכה המיוחדת של המועדים בשנת 2026
מדוע מותר להחזיק בשתי דירות במועד הרכישה
חוק מיסוי מקרקעין משנת 1963 קובע הסדר מיוחד למשפרי דיור: ניתן לרכוש דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקודמת. כדי להיות זכאי למדרגות מס הרכישה החלות על דירה יחידה, על הרוכש להיות יחיד שהוא תושב ישראל, והדירה הקודמת צריכה הייתה להיות ביתו היחיד לפני הרכישה החדשה. ההטבה נשמרת רק אם הדירה הישנה נמכרת בתוך התקופה הקבועה ומתקיימות יתר דרישות החוק. במילים אחרות, לא רק מספר הדירות שבבעלות הרוכש במועד העסקה הוא שקובע, אלא גם אם הדירה החדשה החליפה את הישנה ומתי נמכרה הדירה הישנה בפועל.
המועד האחרון תלוי בתאריך הרכישה
לגבי דירה חלופית שנרכשה מיום 1 ביוני 2023 ועד יום 31 במאי 2025, יש למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. אם הדירה החדשה נרכשה ביום 1 ביוני 2025 או לאחריו, התקופה הרגילה היא 24 חודשים. לעניין מס רכישה, תקופות אלה נקבעו בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין; הכלל הנלווה בנוגע למעמד של דירה יחידה לצורך פטור ממס שבח נקבע בסעיף 49ג(1). טעות שעולה לרוכשים ביוקר היא חישוב התקופה ממועד המעבר, קבלת המשכנתה או פרסום הדירה הישנה למכירה: התקופה מתחילה בדרך כלל במועד רכישת הדירה החלופית.
דירה שנרכשה מקבלן: חלה נקודת התחלה נוספת
כאשר דירה נרכשת מקבלן, מס הרכישה מחושב לפי שנה אחת ממועד מסירת הדירה או לפי התקופה הכללית של 18 או 24 חודשים — לפי המועד המאוחר מביניהם. הדבר חשוב כאשר ההסכם נחתם זמן רב לפני קבלת המפתחות: התקופה אינה מסתיימת תמיד 18 או 24 חודשים לאחר חתימת ההסכם. עם זאת, יש לתמוך את מועד המסירה במסמכים, ולא להסתמך רק על תחילת המגורים בפועל. לכן יש לשמור יחד את הסכם הרכישה, הודעת המסירה ופרוטוקול קבלת הדירה.
הארכה מיוחדת של מועדים בשנת 2026
ביום 25 במרץ 2026 אישרה הכנסת הארכה זמנית של שלושה חודשים בקשר למבצע ״שאגת הארי״. אם התקופה הקבועה חופפת אפילו ביום אחד לפרק הזמן שמיום 28 בפברואר ועד יום 31 במאי 2026, המועד האחרון נדחה ליום 31 באוגוסט 2026 או לשלושה חודשים לאחר המועד המקורי, לפי המאוחר. ההארכה חלה על התקופה שבה משפרי דיור רשאים לשמור על מעמד של בעלי דירה יחידה לצורך חישוב מס רכישה ומס שבח. לא ניתן להוסיף אותה אוטומטית לכל עסקה: תחילה יש לבדוק אם המועד האחרון המסוים חל בתוך פרק הזמן הזמני שנקבע.
כיצד להסדיר חישוב מחדש והחזר
יש לדווח לרשות המסים על רכישת מקרקעין בתוך 30 ימים: חובת הרוכש נקבעה בסעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין. בהצהרה מצוינים שווי העסקה, חישוב מס הרכישה והזכאות להטבה; כאשר הרוכש מיוצג, ההצהרה מוגשת באופן מקוון באמצעות עורך דין, ואילו רוכשים שאינם מיוצגים משתמשים בשירות הממשלתי המקוון. אם המס חושב או שולם בתחילה כאילו מדובר בדירה נוספת, לאחר שהדירה הישנה נמכרת במועד יש לפנות לאגף מיסוי מקרקעין בבקשה לחישוב מתוקן ולהחזר תשלום היתר. מומלץ לצרף את הסכם רכישת הדירה החדשה, את הסכם מכירת הדירה הישנה, את הודעת השומה, אסמכתה לתשלום, ובמקרה של רכישה מקבלן — את מסמכי המסירה. ההחזר אינו מתבצע רק משום שהדירה הישנה נרשמה על שם הבעלים החדש: יש להודיע לרשות המסים על שינוי הנסיבות.
שאלות נפוצות
האם ניתן לקבל החזר מס אם הדירה הישנה נמכרה לאחר רכישת הדירה החדשה?
כן, אם הדירה החדשה עומדת בתנאים של דיור חלופי והדירה הישנה נמכרה בתוך התקופה החלה על העסקה. אם המס כבר שולם לפי חישוב נוח פחות, יש לבקש מרשות המסים חישוב מחדש והחזר של תשלום היתר, ולצרף מסמכים הנוגעים לשתי העסקאות.
כמה זמן ניתן למכירת הדירה הישנה?
לגבי דירה חדשה שנרכשה מיום 1 ביוני 2023 ועד יום 31 במאי 2025, התקופה היא 18 חודשים. לגבי רכישות ביום 1 ביוני 2025 או לאחריו, התקופה היא 24 חודשים; ברכישה מקבלן עשוי לחול מועד מאוחר יותר, השווה לשנה אחת ממועד המסירה.
מאיזה מועד מחושבת התקופה — ממועד ההסכם או מקבלת המפתחות?
ככלל, התקופה מחושבת ממועד רכישת הדירה החלופית. על דירה שנרכשה מקבלן חל כלל נפרד: משווים בין התקופה הכללית לבין שנה אחת לאחר המסירה, והמועד המאוחר מביניהם חל.
האם על רוכשים להמתין עד למכירת הדירה הישנה לפני הדיווח על רכישת הדירה החדשה?
לא. על הרוכש להגיש הצהרה בנוגע לעסקה החדשה בתוך 30 ימים ולציין את חישוב המס ואת ההטבה הנתבעת. מכירת הדירה הישנה והבקשה המאוחרת לחישוב מחדש אינן יכולות להחליף הגשת הצהרה ראשונית במועד.
אילו מדרגות מס רכישה חלות על דירה יחידה?
לתקופה שמיום 16 בינואר 2025 ועד יום 15 בינואר 2028, חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ פטור ממס. לאחר מכן חלות מדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו־10%, בגבולות שפרסמה רשות המסים; ניתן לבדוק את התוצאה המדויקת במחשבון הרשמי לפי מועד העסקה ושוויה.
מה עושים עכשיו
ראשית, יש לקבוע את מועד רכישת הדירה החדשה ולחשב את היום האחרון למכירת הדירה הישנה, תוך בדיקה נפרדת של הכלל החל על קבלן ושל ההארכה הזמנית בשנת 2026. לאחר מכן יש להשוות בין ההסכמים, שומת המס ומסמכי התשלום, ולהגיש בקשה לאגף מיסוי מקרקעין אם המס חושב כאילו מדובר בדירה נוספת. אם קיימת סתירה בין דפי מידע לבין הדין התקף באותה עת, הוראות החוק גוברות.
מקורות
למצוא עורך דין בתחום הזה
- עורכי דין: פרקטיקה כללית
- עורכי דין בТель-Авив
- עורכי דין בИерусалим
- עורכי דין בХайфа
- עורכי דין בРишон ле-Цион