בעל הדירה אינו מחזיר את הפיקדון: מה מותר לנכות ומתי יש להשיבו
בישראל, אי אפשר להפוך פיקדון לקנס גורף בגין שריטות, ניקיון או מחלוקת עם השוכר. חוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971, מגביל את העילות ואת הסכומים שמותר לנכות, מחייב מתן הודעה מראש וקובע מועד להשבת היתרה.
- •60 ימים — המועד הכללי להשבת הערובה
- •עד דמי שכירות בעד 3 חודשים — אחת התקרות
- •30 ימים — המועד הרגיל שבו על המשכיר לתקן ליקוי
- •3 ימים — המועד לתיקון ליקוי דחוף
- •18,000 ש״ח — התקרה לדמי שכירות בסך 6,000 ש״ח במסגרת שכירות ל-12 חודשים
המועד אינו מחושב רק מתאריך העזיבה
לפי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971, על המשכיר להשיב את הערובה או את יתרתה, לרבות כל פרי שהפיקה, בתוך 60 ימים מהמועד שבו הדירה הושבה לרשות המשכיר. אם לשוכר נותרו חובות המפורטים בחוק, התקופה נמשכת עד למועד שבו שולמו — לפי המאוחר מבין שני המועדים. לכן, מסירת המפתחות ללא תיעוד התאריך עלולה לסבך מחלוקת. עדיף להכין פרוטוקול החזרת דירה, לתעד את קריאות המונים ולקבל אישור על מסירת המפתחות.
ארבע עילות לניכוי
המשכיר רשאי לממש את הערובה בשל דמי שכירות שלא שולמו — עד גובה החוב, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית אם נקבעו בהסכם. העילה השנייה היא עלות תיקונו של ליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה ושלא תוקן בידי השוכר. אפשר לכסות גם תשלומים שוטפים שלא שולמו ושבהם חייב השוכר: ארנונה, מים, חשמל, גז, חימום ואחזקה שוטפת של הרכוש המשותף. לבסוף, אם הדירה לא פונתה בתום תקופת השכירות, אפשר לגבות את הסכום שנקבע לפי תנאי ההסכם.
בלאי אינו הופך אוטומטית לחוב של השוכר
סעיף 25ח מטיל על השוכר אחריות לליקויים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר. ליקויים אחרים, אלא אם הם קלי ערך, חייב המשכיר לתקן על חשבונו: בדרך כלל לא יאוחר מ-30 ימים לאחר דרישה, וליקוי דחוף שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר — לא יאוחר משלושה ימים. לכן, תצלום יחיד של כתם או ברז ישן אינו מספיק: חשוב להוכיח את מצב הדירה בעת הכניסה, את הגורם לנזק ואת עלות התיקון בפועל. ניכוי מלוא הסכום ללא תחשיב, חשבונית או הצעת מחיר קשה יותר להצדיק באופן משמעותי מהוצאה מסוימת ומתועדת.
על המשכיר להודיע לפני נטילת הכסף
החוק מחייב את המשכיר להודיע לשוכר, זמן סביר מראש, על כוונתו לממש את הערובה ולתת לשוכר הזדמנות סבירה לתקן את ההפרה. בפועל, ההודעה צריכה לציין בבירור את העילה, את הסכום הנדרש ואת הדרך לתיקון הבעיה: תשלום חשבון, סילוק החוב או תיקון הנזק. במחלוקת יהיו חשובים ההסכם, דוח מצב הדירה, תצלומים מלפני הכניסה ולאחר העזיבה, תכתובות, חשבוניות, קבלות ואסמכתאות לתשלום חשבונות שוטפים. בית המשפט יבחן גם את הקשר בין הנזק למעשי השוכר, את מידתיות הניכוי ואת העמידה בהליך ההודעה.
כיצד לדרוש את הכסף בחזרה
ראשית, על השוכר לשלוח למשכיר דרישה בכתב המציינת את מועד החזרת הדירה, את סכום הערובה, את תום התקופה הקבועה בחוק ואת פרטי חשבון הבנק של השוכר. כדאי לצרף את פרוטוקול המסירה, תצלומים, אישורים שאין חובות פתוחים ובקשה לתחשיב בכתב של כל ניכוי. אם לא מושגת הסכמה, אפשר להפנות את המחלוקת לגישור או להגיש תביעה כספית לבית המשפט, בצירוף ההסכם והכרונולוגיה המלאה של התכתובות. לתושבי תל אביב, המרכז העירוני לגישור ודיאלוג מציע גישור ללא תשלום בין שוכרים לבעלי דירות.
גם סכום הפיקדון מוגבל
לגבי ערובות הכרוכות בהוצאה כספית מצד השוכר, לרבות פיקדון במזומן וערבות בנקאית, הסכום המצטבר המרבי הוא הנמוך מבין שני סכומים: דמי שכירות בעד שליש מכל תקופת השכירות או דמי שכירות בעד שלושה חודשים. לדוגמה, בהסכם ל-12 חודשים שבו דמי השכירות הם 6,000 שקלים, שתי הנוסחאות יוצרות תקרה של 18,000 שקלים. ההגבלה אינה חלה על כל סוג של שכירות: החריגים כוללים מעונות לסטודנטים והסכם לתקופה של עד שלושה חודשים ללא אפשרות הארכה. הכללים המיוחדים אינם חלים גם על קטגוריות מסוימות אחרות המפורטות בסעיף 25טו לחוק.
שאלות נפוצות
האם המשכיר רשאי לנכות מהפיקדון בגין צביעת הדירה מחדש?
רק אם הצורך בצביעה מחדש קשור לליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר של השוכר, והסכום תואם את עלות תיקונו. הידרדרות רגילה במצב הדירה אינה מזוהה בחוק, כשלעצמה, כעילה למימוש הערובה.
האם אפשר לנכות את מלוא הפיקדון בגלל חשבון חשמל שלא שולם?
ניכוי מותר רק עד לגובה הסכום שלא שולם. יש להשיב את יתרת הערובה, ועל המשכיר להודיע לשוכר מראש ולתת לו פרק זמן סביר לתשלום החוב.
מתי מתחילים 60 הימים אם חשבון המים הסופי הגיע מאוחר יותר?
החוק משתמש במועד המאוחר יותר: החזרת הדירה למשכיר או תשלום חובות השוכר המפורטים בחוק. לכן, חשבון סופי שהגיע באיחור עשוי לדחות את מועד השבת הערובה, אך הוא אינו מתיר לנכות סכום בלתי מוצדק ללא תחשיב.
מה יש לעשות אם לא הוכן דוח מצב דירה בעת הכניסה?
יש לאסוף ראיות חלופיות: תצלומים מתוארכים, הודעות למשכיר על ליקויים קיימים, סרטונים, עדויות עדים ובקשות לתיקון. היעדר דוח אינו מבטל את זכויות הצדדים, אך הוא מקשה על מחלוקת בנוגע לגורם לנזק ולמועד שבו נגרם.
האם אפשר לנכות מהפיקדון בגין ביטוח המבנה או תיקונים משמעותיים בבניין?
סעיף 25ט אינו מטיל על השוכר אחריות לביטוח מבנה הדירה או להוצאות הקשורות לרכישה או להשבחה של מערכות קבועות. בדרך כלל השוכר אחראי לשירותים שוטפים ולאחזקה רגילה של הרכוש המשותף, ולא להשבחות הוניות.
מה עושים עכשיו
יש לתעד את מועד מסירת הדירה, את מצבה ואת היעדרם של חובות שוטפים פתוחים, ולאחר מכן לבקש תחשיב מפורט בכתב של הניכויים. אם תקופת 60 הימים חלפה או שהעילות אינן מבוססות, יש לשמור את כל התכתובות ולשקול גישור או גבייה באמצעות בית המשפט, בהתחשב בסכום ובמסמכים. זהו מידע כללי ולא ייעוץ משפטי פרטני.
מקורות
למצוא עורך דין בתחום הזה
- עורכי דין: פרקטיקה כללית
- עורכי דין בТель-Авив
- עורכי דין בИерусалим
- עורכי דין בХайфа
- עורכי דין בРишон ле-Цион