blog.cat.realestate7 דק' קריאה14.9.2026

עובש בדירה שכורה: מתי מותר להזמין בעל מקצוע ולחייב את המשכיר?

כתם שחור על הקיר אינו מעניק אוטומטית זכות להזמין שיפוצניק ולקזז את החשבון משכר הדירה. בדרך כלל צריך לתעד את הבעיה, למסור למשכיר דרישה מפורטת ולאפשר לו לבדוק ולתקן — אך בפגם דחוף אפשר לפעול מהר יותר.

מספרים ועובדות

•1971 — שנת חקיקת חוק השכירות והשאילה
•סעיף 9 — תיקון עצמי והפחתת דמי שכירות
•7 חודשים — התקופה שנבחנה במקרה של רטיבות וטחב קשים
•כ־50,000 שקל — פיצוי שפורסם במקרה שכלל כמה ליקויים חמורים

תחילה מבררים מי אחראי לעובש

סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, התשל״א–1971, מחייב את המשכיר לתקן פגם השולל או מגביל באופן ממשי את השימוש המוסכם בדירה, אלא אם השוכר אחראי לו או שהתיקון אינו מוטל על המשכיר לפי ההסכם או הנסיבות. לכן חשוב להבחין בין רטיבות שמקורה באיטום, בצנרת או במבנה, לבין עובש שנוצר עקב שימוש בדירה. גם עובש שהיה קיים במסירה עשוי להיחשב אי־התאמה, במיוחד אם הדירה לא תאמה את מצבה המוסכם. אם השוכר ידע על הבעיה כשחתם, האפשרות להסתמך עליה עלולה להצטמצם; לעומת זאת, סעיף 8 מגן על השוכר כאשר המשכיר ידע או היה עליו לדעת על הפגם ולא גילה אותו.

כך יוצרים תיעוד שאפשר להסתמך עליו

כדאי לצלם את העובש ואת סימני הרטיבות מקרוב ומרחוק, לשמור סרטונים ולתעד מתי הכתם הופיע, התרחב או חזר לאחר ניקוי. בהודעה למשכיר יש לציין באילו חדרים קיימת הבעיה, כיצד היא פוגעת בשימוש ולצרף את התיעוד. רצוי לשלוח את הדרישה בדרך שנשמרת, כגון הודעה כתובה או דואר אלקטרוני, ולא להסתפק בשיחת טלפון. יש לאפשר למשכיר או לבעל מקצוע מטעמו להיכנס בשעה סבירה ולבדוק את המקור. מניעת גישה לבדיקה או תיקון עלולה לפגוע בטענות השוכר.

כמה זמן צריך לתת לבעל הדירה

החוק המצורף למחקר אינו קובע לכל פגם מספר ימים אחיד, אלא דורש תיקון בתוך זמן סביר לאחר שהמשכיר קיבל דרישה. משך הזמן תלוי בחומרה, בהיקף הפגיעה ובדחיפות: כתם קטן אינו דומה לנזילה פעילה או לחדר שאי אפשר להשתמש בו. בדרישה אפשר לקבוע מועד ברור וסביר לתגובה, לביקור ולתחילת טיפול, במקום לכתוב רק שהעניין דחוף. אם המשכיר שולח איש מקצוע אך הטיפול מסתכם בצביעה והעובש חוזר, חשוב לתעד גם זאת ולדרוש טיפול במקור הרטיבות. שתיקה, דחיות חוזרות או תיקון שאינו פותר את הפגם עשויים להצדיק מעבר לצעדים הבאים.

מתי אפשר להזמין בעל מקצוע ולקבל החזר

לפי סעיף 9 לחוק, אם המשכיר לא תיקן את הפגם בתוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה, השוכר רשאי לתקנו ולדרוש החזר של הוצאותיו הסבירות. לפני הזמנת בעל המקצוע יש להודיע למשכיר בכתב זמן סביר מראש על הכוונה לבצע את התיקון. כאשר מדובר בפגם דחוף עד שאין לדרוש מהשוכר להמתין, החוק מאפשר תיקון ללא הדרישה וההודעה המוקדמות. גם אז רצוי לשמור הצעות מחיר, חשבוניות, תמונות ותיאור העבודה שבוצעה, משום שהזכות היא להוצאות סבירות ולא לכל שדרוג שהשוכר בחר לבצע. צביעה דקורטיבית, החלפת פריטים תקינים או עבודה רחבה שאינה נחוצה להסרת מקור הרטיבות עלולות לעורר מחלוקת.

הפחתת שכירות, פטור או סיום החוזה

סעיף 9 מאפשר להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם לא תוקן, לפי היחס שבו ירד שווי השכירות של הדירה בגלל הפגם; אין מדובר בסכום שהשוכר רשאי לבחור באופן שרירותי. במקרה שפורסם על בעלת דירה שלא תיקנה רטיבות, נפסק החזר המתייחס ל־7 חודשים של רטיבות וטחב קשים, אך השוכרים לא קיבלו החזר מלא של כל דמי השכירות. במקרה אחר שפורסם נפסקו לזוג שוכרים כ־50,000 שקל בעקבות מכלול ליקויים חמורים, ובהם רטיבות ועובש; הסכום אינו תעריף קבוע למקרי עובש. אם נסיבות הקשורות בדירה מונעות לחלוטין את השימוש למטרת השכירות, סעיף 15 עשוי להעניק פטור מתשלום לתקופה שבה השימוש נמנע, בכפוף לתנאיו. ביטול החוזה הוא צעד נפרד ותלוי בחומרת ההפרה, בהודעות שנמסרו, באפשרות לתקן ובהוראות החוזה ודיני התרופות.

שאלות נפוצות

האם מותר לקזז מיד את מחיר תיקון העובש משכר הדירה?

בדרך כלל לא מיד. תחילה יש למסור דרישה, לאפשר בדיקה ותיקון ולהודיע בכתב מראש לפני תיקון עצמי; לאחר מכן ניתן לדרוש החזר של הוצאות סבירות, כאשר קיזוז חד־צדדי עדיין עלול ליצור מחלוקת.

כמה ימים צריך לתת למשכיר לתקן רטיבות?

החוק שבחומר המחקר מדבר על זמן סביר ואינו קובע מספר אחיד לכל פגם. המועד תלוי בדחיפות, בחומרת הרטיבות ובאפשרות המעשית להשיג בעל מקצוע, ולכן כדאי לקבוע בדרישה מועדים ברורים המותאמים למצב.

אפשר להפחית את שכר הדירה בגלל עובש בחדר אחד?

אפשרות ההפחתה תלויה בפגיעה הממשית בשווי השכירות ובשימוש בדירה. ההפחתה אמורה לשקף את היחס בין שווי הדירה עם הפגם לבין שוויה לפי החוזה, ולא בהכרח את מלוא שכר הדירה.

מה אם בעל הדירה צבע מעל העובש והוא חזר?

יש לתעד את החזרה ולהודיע שהטיפול לא פתר את הפגם. בית משפט עשוי לבחון אם ניתנה הזדמנות אמיתית לתיקון, מה היה מקור הרטיבות והאם העבודה טיפלה במקור או רק הסתירה את הסימנים.

האם עובש מאפשר לצאת מהחוזה בלי קנס?

לא כל עובש מצדיק ביטול. ככל שהליקוי חמור יותר, מונע שימוש בדירה ואינו מתוקן למרות הודעות והזדמנות סבירה, כך מתחזקת הטענה להפרה משמעותית; יש לבדוק גם את תנאי החוזה ואת רצף התיעוד.

מה עושים עכשיו

יש לשלוח למשכיר הודעה כתובה ומפורטת, לצרף תמונות ולאפשר בדיקה ותיקון בתוך זמן סביר המתאים לחומרת המצב. לפני תיקון עצמי או הפחתת תשלום כדאי לשמור הודעה מוקדמת, הצעות מחיר, חשבוניות ותיעוד של הפגיעה בשימוש. כאשר נשקל קיזוז משמעותי או סיום החוזה, רצוי לבדוק באופן פרטני את החוזה והעובדות לפני פעולה.