הדירה השכורה נמכרה: האם הבעלים החדש יכול לפנות אתכם או להעלות שכר דירה?
מכירת דירה מושכרת אינה מוחקת את חוזה השכירות ואינה מאפשרת לבעלים החדש לקבוע מיד מחיר חדש. עם זאת, סעיף יציאה בחוזה, דרישות תשלום סותרות וביקורים תכופים של קונים עלולים להפוך את המכירה למחלוקת מעשית.
- •90 ימים לפחות: הודעת ביטול מצד המשכיר
- •60 ימים לפחות: הודעת ביטול מצד השוכר
- •1971: שנת חקיקת חוק השכירות והשאילה
החוזה נשאר עם הדירה
לפי חוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971, מי שרוכש את זכויות המשכיר נכנס בנעליו לעניין הזכויות והחיובים לפי חוזה השכירות, גם אם לא ידע עליהם. לכן, ככלל, חוזה לתקופה קצובה ממשיך עד המועד שנקבע בו, והקונה אינו רשאי לדרוש פינוי רק משום שרכש את הדירה. גם שכר הדירה, מועדי התשלום וחובות התיקון אינם מתאפסים ביום המכירה. בית משפט שיידרש למחלוקת יבחן בעיקר את נוסח החוזה, תקופת השכירות, סעיפי היציאה וההודעות שנמסרו.
סעיף מכירה אינו תמיד כרטיס יציאה
בחוזים רבים מופיע סעיף המאפשר למשכיר לסיים את השכירות אם הדירה נמכרת, אך עצם קיומו אינו פוטר מבדיקת תוקפו וניסוחו. בחוזה שכירות למגורים שעליו חלות הוראות הביטול החד-צדדי, זכות ביטול ללא הפרה שניתנה למשכיר תקפה רק אם ניתנה גם לשוכר זכות מקבילה. המשכיר חייב למסור הודעה לפחות 90 ימים מראש, ואילו השוכר חייב בדרך כלל בהודעה של לפחות 60 ימים. אם אין סעיף תקף, אין אפשרות לקצר את החוזה רק מפני שהקונה רוצה לעבור לגור בדירה.
העלאת שכר דירה דורשת בסיס חוזי
הבעלים החדש אינו יכול להעלות באמצע התקופה את שכר הדירה רק מפני ששילם מחיר גבוה עבור הנכס. שינוי אפשרי אם החוזה עצמו כולל מנגנון עדכון ברור, או אם השוכר מסכים לשינוי. לקראת סיום החוזה רשאי הבעלים להציע חוזה חדש במחיר אחר, בכפוף לאופציה קיימת ולהוראות החוזה. אין צורך לחתום על חוזה חלופי רק כדי להחליף את שם המשכיר, ולעיתים מסמך קצר המתעד את העברת הזכויות מספיק מבחינה מעשית.
למי משלמים אחרי המכירה
הודעת תשלום חדשה בוואטסאפ, במיוחד לחשבון שאינו על שם המוכר או הקונה, אינה בסיס מספק לשינוי ההעברה. חוק השכירות והשאילה מחייב מסירת הודעות בכתב בקשר להעברת זכויות המשכיר ולפרטי ההתקשרות, ולכן כדאי לבקש הודעה מסודרת מהמוכר ומהרוכש. אפשר לדרוש גם נסח רישום עדכני או אישור זכויות, מסמך מזהה והוראות ברורות לגבי המחאות, הוראת קבע וערובות. אין למסור ערובה חדשה בלי להסדיר בכתב מה קורה לערובה הישנה, כדי שלא יישארו בידי שני אנשים בטוחות לאותו חיוב.
ביקורי קונים: תיאום, לא דלת פתוחה
מכירת הדירה אינה הופכת אותה לאולם תצוגה ואינה מאפשרת כניסה ללא תיאום. יש לבדוק אם החוזה כולל סעיף שמאפשר להציג את הדירה לקונים, באילו שעות ובאיזו הודעה מראש. חוק השכירות מחייב את המשכיר לפעול בזמן סביר, לאחר הודעה מראש ותוך צמצום ההפרעה לשוכר כאשר נדרשת כניסה מותרת לדירה. פתרון מעשי הוא לקבוע מראש חלונות ביקור מרוכזים, במקום להתמודד עם דרישות כניסה כמעט מדי יום.
שאלות נפוצות
האם הקונה יכול לדרוש שאפנה מיד את הדירה?
לא רק בגלל המכירה. עליו לכבד את תקופת השכירות ואת תנאי החוזה, אלא אם קיימת עילת ביטול אחרת או זכות יציאה תקפה שהופעלה כדין. פינוי כפוי נעשה בהליך משפטי, לא באמצעות החלפת מנעול או ניתוק שירותים.
האם חייבים לחתום על חוזה חדש עם הבעלים החדש?
ככלל, לא. הרוכש נכנס למעמד המשכיר לפי החוזה הקיים, ולכן חתימה מחדש אינה תנאי להמשך השכירות. אם מוצע מסמך חדש, חשוב להשוות אותו לחוזה הקיים ולבדוק שלא שונו המחיר, תקופת השכירות, האופציה או הערובות.
מה עושים אם המוכר והקונה דורשים שניהם את שכר הדירה?
לא מתעלמים מהתשלום ולא בוחרים צד על סמך שיחת טלפון בלבד. מבקשים משניהם הודעה כתובה, הוכחה להעברת הזכויות והוראות תשלום תואמות. במקרה של סתירה שלא נפתרת, רצוי לקבל בירור משפטי נקודתי לפני מועד התשלום.
האם מותר לסרב להכניס מתווך וקונים לדירה?
אין לבעלים זכות בלתי מוגבלת להיכנס לדירה מושכרת. אם החוזה מסדיר הצגת הדירה, יש לפעול לפי התנאים שנקבעו ובתיאום סביר; אם אינו מסדיר זאת, יש להגיע להסכמה על מועדים. כניסה ללא הודעה או בניגוד להתנגדות השוכר עלולה לעורר מחלוקת על הפגיעה בשימוש בדירה.
האם הבעלים החדש יכול להעלות את השכירות בחידוש החוזה?
בתום התקופה הוא יכול להציע מחיר חדש, אלא אם אופציה קיימת קובעת מראש את תנאי ההארכה או מנגנון המחיר. במהלך התקופה הקיימת אין העלאה אוטומטית בעקבות המכירה. יש לבדוק גם מי רשאי להפעיל את האופציה ובאיזה מועד.
מה עושים עכשיו
שמרו את החוזה, הודעות המכירה ואסמכתאות התשלום, ובקשו מהמוכר ומהקונה הודעה כתובה ומתואמת על העברת הזכויות. לפני שינוי חשבון התשלום או החלפת ערובה, ודאו מי הבעלים ומה נעשה במסמכים הישנים. אם מתקבלת דרישת פינוי או העלאה, בדקו תחילה את סעיפי התקופה, האופציה והביטול בחוזה.
מקורות
למצוא עורך דין בתחום הזה
- עורכי דין: פרקטיקה כללית
- עורכי דין בТель-Авив
- עורכי דין בИерусалим
- עורכי דין בХайфа
- עורכי דין בРишон ле-Цион