שכן מסרב לשלם על שיפוץ הבניין: מי נושא בחלקו ואיך גובים את החוב?

לא כל שיפוץ הוא רשות

סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, מחייב כל בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה ולניהול של הרכוש המשותף. תיקון מעלית, תשתית משותפת, מקלט, קיר חיצוני או מערכת בטיחות עשוי להיכלל בחובה, בהתאם לנסיבות. לעומת זאת, כאשר מדובר בהשבחה ולא בתחזוקה נדרשת, יש לבחון בנפרד את ההחלטה ואת ההסכמות הדרושות. עצם הכותרת שנתן הוועד לפרויקט — ״שיפוץ״, ״שדרוג״ או ״חירום״ — אינה מכריעה; חשובות מהות העבודה והסיבה לביצועה.

מי משלם כשהשכן מסרב

סירוב של בעל דירה אינו פוטר אותו ואינו מחלק מחדש את חלקו בין יתר הבעלים. אם צריך לשלם לקבלן כדי שהעבודה לא תיעצר, ייתכן שהנציגות תצטרך למצוא פתרון תזרימי מקופת הבית או באמצעות גבייה נוספת שאושרה כדין, אך החלק שלא שולם נשאר חוב של הסרבן. לפי האגודה לתרבות הדיור, ויתור על חוב של בעל דירה דורש הסכמה של 100% מבעלי הדירות. לכן תשלום זמני ממקור אחר אינו צריך להפוך בשקט לפטור קבוע.

כך מחלקים את עלות התיקון

ברירת המחדל המתוארת במקורות היא חלוקה לפי היחס שבין שטח רצפת הדירה לבין שטח הרצפה הכולל של הדירות, ללא הצמדות כגון חניה, מחסן או גינה. החישוב הוא שטח הדירה כפול סך ההוצאה, חלקי השטח הכולל של כלל הדירות. תקנון מוסכם ורשום עשוי לקבוע מנגנון אחר, למשל תשלום שווה, ולכן חשוב לבדוק נסח טאבו ואת תקנון הבית לפני דרישת התשלום. טעות נפוצה היא לחלק סכום שווה בין כולם רק משום שכך נהגו במשך שנים, בלי לבדוק אם בעל דירה דורש חישוב לפי שטח ואם קיים תקנון תקף.

הטענות שלא בהכרח יבטלו את החיוב

בעל דירה אינו יכול להסתפק בטענה שאינו משתמש במתקן, שאינו מרוצה מהוועד או שניתן היה למצוא קבלן זול יותר. בתיק 9/10, נציגות הבית המשותף ברחוב רנק 1 בהרצליה נגד אניה בר נר ואחרים, דן המפקח על רישום המקרקעין בנתניה בסירוב להשתתף בשיפוץ מקלט. נקבע כי אפשר לחייב את כלל בעלי הדירות גם כאשר ניתן היה להשיג את עבודות השיפוץ או האחזקה במחיר נמוך יותר. עם זאת, הנציגות עדיין צריכה להראות שמדובר בהוצאה מחייבת, שהחיוב חושב נכון ושההחלטות והמסמכים תומכים בדרישה.

מה אוספים לפני שפונים למפקח

סעיף 69 לחוק המקרקעין מאפשר לנציגות לנהל את ענייני הבית, לתבוע ולהיתבע, וסכסוכי תשלום מסוג זה מובאים בדרך כלל למפקח על רישום המקרקעין. את התביעה מגישים ללשכה האזורית שבה רשום הבית, והיא כרוכה באגרה. כאשר ועד הבית תובע חוב כספי, יש לצרף בין היתר את פרוטוקול בחירת הנציגות והעתק מפנקס ההכנסות המראה את החוב; רצוי לצרף גם את ההחלטה על התיקון, התקנון, דרישות התשלום, הצעות המחיר, החשבוניות וההתכתבויות. בכתב התביעה יש לפרט את סכום החוב ואת דרך חישובו, ולא להסתפק באמירה כללית שהשכן ״לא שילם״. על החלטת המפקח ניתן לערער לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית.

שאלות נפוצות

מקורות

• הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין — משרד המשפטים
• הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין — כל־זכות
• שאלות ותשובות על חובות ושיפוצים בבית משותף — האגודה לתרבות הדיור
• חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969
• תקנות המקרקעין בדבר ניהול ורישום

קראו גם

• בעל הדירה לא מחזיר את הפיקדון: מה מותר לו לקזז?6 דק' קריאה
• קניתם דירה עם חריגות בנייה: האם אפשר לבטל את העסקה?7 דק' קריאה
• הקבלן איחר במסירת הדירה: מתי מגיע פיצוי גם בלי להוכיח נזק7 דק' קריאה